Ventes aux enchères immobilières : acheter un bien par adjudication est-il intéressant ?

La vente par adjudication est tout simplement une vente aux enchères publiques. Vous cherchez à acheter un bien immobilier ? Cette option peut être intéressante… Investir dans des conditions de prix intéressantes, réhabiliter en loft une caserne désaffectée, devenir propriétaire d’une forêt ou encore habiter dans un phare : élargissez vos perspectives ! Passionné de l’immobilier, à l’affût de bonnes affaires et de biens atypiques, découvrez comment tirer parti des ventes par adjudication.

La vente par adjudication pour acheter des biens exceptionnels

Vous ne le savez peut-être pas (encore !), mais de nombreux biens immobiliers échappent à vos recherches… Et ce sont souvent des biens « exceptionnels » ! Certains vendeurs en effet, contraints ou volontairement, passent par une voie quelque peu confidentielle pour vendre. Découvrez de nouvelles opportunités !

Des biens à un prix exceptionnellement bas

La vente par adjudication intervient parfois sur décision judiciaire : on parle de vente forcée. C’est le cas lorsqu’un propriétaire est en faillite, et qu’il ne peut pas rembourser ses dettes. Son bien immobilier est alors saisi puis vendu aux enchères : le produit de la vente permet de rembourser les créanciers.

En pratique :

• La saisie de la résidence principale d’un particulier est rare – pour des raisons évidentes… Le particulier peut en revanche se faire saisir une résidence secondaire.
• Dans le cadre d’une procédure collective à l’encontre d’une entreprise (dépôt de bilan), les biens immobiliers professionnels sont plus facilement saisis.

Vous pouvez donc trouver des résidences secondaires et des locaux professionnels en vente par adjudication. Rien d’exceptionnel a priori… sauf le prix de mise en vente ! L’urgence à vendre justifie souvent une mise à prix très basse (30% inférieure à l’estimation), en-dessous du marché. C’est le moment de faire une affaire…

Des biens exceptionnels par nature

Un type spécifique de vente aux enchères ravira les adeptes de biens atypiques : les cessions immobilières de l’Etat. L’Etat, représenté par le ministre chargé du Domaine et la Direction de l’immobilier de l’Etat, est propriétaire foncier. Et il lui arrive de se séparer de certains biens, devenus inutiles au service public… La bonne surprise : vous trouvez des biens immobiliers très hétérogènes, partout en France !

Exemples : monuments historiques, terrains de loisirs, ensembles immobiliers, usines hydroélectriques, anciennes gendarmeries… Vous trouvez également des biens très classiques, des logements souvent acquis par l’Etat dans le cadre d’une succession en déshérence.

Plusieurs procédures de vente existent pour les cessions immobilières de l’Etat, parmi lesquelles la vente par adjudication, accessible à tous.

Des biens exceptionnellement… délabrés

Les travaux ne vous effraient pas, bien au contraire ? Les ventes par adjudication proposent une large offre de nature à vous satisfaire ! Si vous faites partie de ces investisseurs qui tirent parti de la rénovation pour réaliser une plus-value importante, intéressez-vous de près aux ventes aux enchères…

• Lorsque la vente par adjudication est une vente aux enchères judiciaire, elle fait suite à une longue procédure. Pendant plusieurs mois en effet, le juge tente de trouver avec le débiteur en faillite des solutions alternatives à la cession immobilière. Autant de temps qui contribue à la dégradation du bien…
• Dans le cadre d’une cession immobilière de l’Etat, vous trouvez de nombreux bâtiments désaffectés. C’est en effet cet état qui justifie la vente…
• Certaines ventes par adjudication, volontaires, sont organisées dans le cadre du partage de successions. Lorsque le déroulement de la succession a pris du temps – recherche d’héritiers, accord entre les cohéritiers… – le bien immobilier s’est dégradé, parfois jusqu’à son total délabrement.

La vente par adjudication est donc un bon moyen de trouver un bien à rénover !

Des biens en exclusivité

Un vendeur peut tirer parti de la mise aux enchères pour vendre au prix fort, au plus offrant ! La procédure en outre est beaucoup plus rapide. Dans le cadre d’une adjudication volontaire, le bien immobilier est absent du circuit de vente traditionnel. Vous trouvez ainsi des biens en parfait état, et en exclusivité. Vous subissez moins la concurrence des offres, vous élargissez votre recherche et vous dénichez des perles rares !

Les annonces de ventes par adjudication : mettez en place des alertes !

Les annonces de ventes par adjudication sont diffusées via des réseaux spécifiques, réservés aux connaisseurs. Où chercher pour acheter aux enchères ? Vous pouvez prendre directement contact avec votre notaire pour avoir les infos. La Chambre des notaires en effet est responsable de l’organisation de la plupart des ventes par adjudication. Pour aller plus vite, faites vos recherches directement en ligne ! Certains sites spécialisés vous permettent d’affiner vos critères de recherche et de mettre en place des systèmes d’alerte.

• Licitor, agence partenaire de l’Ordre des avocats de Paris, met en ligne des annonces de ventes judiciaires immobilières aux enchères. Cela concerne donc les ventes par adjudication qui font suite à une faillite.
• Le Conseil Supérieur du Notariat propose un site d’annonces de vente aux enchères immobilières. Vous y trouvez des biens à vendre en adjudication volontaire ou forcée. Le site Enchèresimmobilières recense également les enchères volontaires et judiciaires.
• Si vous êtes intéressé par les ventes du Domaine, rendez-vous sur le site de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ou sur le site de la Direction de l’Immobilier de l’Etat. Agorastore propose également les biens immobiliers des collectivités à vendre aux enchères.

Soyez réactif, les délais de vente par adjudication sont serrés !

Les limites de la vente par adjudication

Acheter en vente par adjudication est très séduisant. Vaste étendue de l’offre, prix avantageux, rapidité du process d’achat… alors pourquoi tout le monde n’est pas sur le coup ? Principalement parce que beaucoup ne pensent pas à ce mode d’acquisition au moment d’entamer leurs recherches. Mais aussi parce que les ventes aux enchères, de par leur nature et leur procédure spécifique, présentent des limites.

Attention à la concurrence des professionnels…

Si peu de particuliers connaissent le mode de vente par adjudication, les professionnels pour leur part en font largement usage ! Le jour de la vente, vous vous trouvez alors en concurrence avec de nombreux professionnels de l’immobilier. Vous rencontrerez notamment des promoteurs à la recherche d’un terrain pas cher, des marchands de biens en quête d’un immeuble à rénover… Ils ont comme vous une problématique budgétaire, dans la mesure où la transaction doit être rentable pour générer du chiffre d’affaires. Mais les moyens financiers des professionnels, structurés en société, sont souvent supérieurs. Ils risquent de surenchérir au-delà du budget que vous vous êtes fixé.

Bouclez votre financement en amont

Spécificité de la vente par adjudication : vous ne pouvez pas conditionner votre achat à l’obtention d’un financement bancaire. Les ventes aux enchères en effet ne peuvent comporter de conditions suspensives. Veillez donc à obtenir votre prêt bancaire, le cas échéant, avant la séance d’adjudication. Au-delà du prix de vente, pensez à inclure :

• Les frais de mise en vente : il s’agit des coûts de publicité et d’organisation des enchères. Ils sont mentionnés dans le cahier des charges et rappelés au début de la séance.
• Les frais de notaire : le montant des frais de notaire est le même que dans le cadre d’une vente classique.

Soyez sûr de vous !

Lors d’une vente par adjudication, ni condition suspensive… ni délai de rétractation légal ! Vous êtes définitivement propriétaire du bien immobilier au jour des enchères. L’avantage de la rapidité, en contrepartie d’un risque élevé. Et si vous refusez de payer ? Quid en cas de problème de financement ? Vous avez 45 jours pour payer le prix du bien acquis aux enchères. Au-delà, vous payez en sus des intérêts de retard. A défaut de paiement, la vente est annulée et le bien est remis en vente dans le cadre d’une « folle enchère » : non seulement vous supportez les frais de mise en vente, mais en plus vous payez la différence en cas de nouveau prix inférieur au prix que vous aviez proposé.

Comment se déroule la vente par adjudication ?

La grande majorité des vendeurs passent par la voie classique. Dans ce cas, vous consultez les annonces en ligne ou en agence, vous visitez puis vous faites une offre. Pour finaliser la transaction immobilière, vous signez un compromis, puis la vente définitive chez le notaire. La vente par adjudication suit un déroulement très différent, et beaucoup plus rapide !

• Vous consultez l’annonce et prenez connaissance du cahier des charges.
• Vous visitez le bien, souvent en présence de la totalité des candidats intéressés.
• Au jour prévu dans l’annonce, vous vous rendez à la Chambre des notaires ou au Tribunal judiciaire : c’est le moment d’enchérir.
• Vous êtes le plus offrant ? Vous êtes immédiatement propriétaire !

A noter :

• Un délai de surenchère de 10 jours s’applique au terme de la séance d’adjudication. Si quelqu’un fait une offre supérieure à la vôtre de 10%, le bien est remis en vente.
• Dans le cadre d’une vente immobilière judiciaire, vous devez obligatoirement vous faire représenter par un avocat.
• Avant le début des enchères, vous remettez un chèque de consignation au notaire ou au juge en charge. Si vous n’êtes pas l’adjudicataire, il vous est restitué le jour même.

Zoom sur Immo-Interactif :

Anciennement Vente Notariale Interactive ou VNI, le service Immo-interactif proposé par les Notaires de France est novateur. Il se rapproche de la vente par adjudication, dans la mesure où il reprend en quelque sorte le système d’enchères. En réalité, il s’agit davantage d’un appel d’offres.

• Vous visitez le bien. Il vous intéresse ? Vous créez un compte en ligne.
• Le jour de la vente, vous vous enregistrez. Vous déposez une offre supérieure à la proposition précédente – comme dans une vente par adjudication, vous connaissez les offres des autres candidats à l’achat.
• Votre offre est retenue par le vendeur ? Le notaire vous contacte pour signer un compromis. Vous disposez alors des garanties légales classiques de la vente immobilière – conditions suspensives, délai de rétractation…