Conditions d’obtention de prêt immobilier en 2021 : votre dossier sera t’il accepté ?

Quelles sont les conditions d’obtention d’un prêt immobilier ? A chaque banque sa politique : un établissement peut refuser de vous prêter si vous êtes intermittent, un concurrent acceptera peut-être – faites jouer la concurrence ! Chaque banque en effet établit ses critères au moment d’étudier les dossiers de demande de prêt immobilier. Leurs enjeux : attirer des clients intéressants sur le plan commercial, tout en assurant leur propre sécurité financière. Si les conditions d’obtention de prêt immobilier varient d’une banque à l’autre, certains critères d’attribution restent néanmoins invariables. Vous avez des revenus stables, un apport minimum et des garanties solides ? A priori, vous pouvez emprunter. A un taux plus ou moins avantageux, cependant…

Des conditions d’obtention de prêt immobilier favorables en 2021

Les taux d’intérêts restent très bas, et les confinements à répétition vous donnent des envies d’ailleurs. C’est le moment d’acheter – si toutefois votre activité professionnelle n’a pas été trop impactée par la crise de la Covid-19…

Bonne nouvelle, les conditions d’obtention de prêt immobilier devraient s’assouplir en 2021 ! Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) en effet, dans un communiqué de presse du 17 décembre 2020, ajuste ses recommandations. A retenir :

• La référence en matière de taux d’endettement passerait de 33 à 35% !
• Les banques auraient une marge de manœuvre plus large : 20% de dossiers dérogatoires contre 15% auparavant. Et les dérogations à la règle du taux d’endettement seraient principalement en faveur des primo-accédants…

Les conditions de base d’obtention de prêt immobilier

Un bon dossier de prêt immobilier, c’est avant tout un dossier fourni en justificatifs de revenus stables. En effet, pour vous prêter, la banque doit s’assurer en premier lieu que vous pourrez rembourser… Au moment d’étudier votre demande, le conseiller se pose donc cette question : pourrez-vous rembourser sur toute la durée de votre emprunt, et si oui combien ? A ce stade, le montant de votre apport personnel, s’il ne conditionne pas forcément l’attribution de votre prêt immobilier, augmente vos chances d’obtenir de bonnes conditions de financement – durée et taux d’intérêts principalement. Cette 1^ère épreuve passée haut la main, la banque s’attachera à se sécuriser, au cas où. Rentreront alors en ligne de compte votre âge et votre condition de santé – vous remplirez un questionnaire médical. C’est sur la base de ces éléments que l’organisme prêteur évalue ses opportunités de garanties : cautionnement ou hypothèque, et assurance emprunteur.

1. Des revenus stables

Conditions quasiment sine qua non d’obtention de votre prêt immobilier : vos revenus sont à la fois suffisants et stables.

Des revenus suffisants pour respecter la règle des 33% (35% en 2021 ?) :

Pour évaluer votre capacité d’endettement, la banque se base sur un taux recommandé par le HCSF : 33% en principe, vers un taux d’endettement à 35% en 2021. C’est-à-dire que vos mensualités de remboursement ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus mensuels.

Illustration : vous devez rembourser 875 € par mois. Pour honorer vos échéances de prêt immobilier, vous devez gagner au moins 2 500 € par mois (35% x 2 500 € = 875 €).

Cette condition d’obtention de prêt immobilier vous protège ! Après avoir remboursé votre échéance mensuelle, il doit en effet vous rester suffisamment d’argent pour maintenir un bon niveau de qualité de vie.

La notion de reste à vivre :

Vous avez de très hauts revenus ? La banque peut prendre en compte votre reste à vivre pour l’attribution d’un prêt immobilier dans des conditions d’endettement dérogatoires.

Illustration : vous gagnez 12 000 € par mois. Sur la base du taux d’endettement à environ un tiers, vous remboursez au maximum 4 200 € par mois. Il vous reste alors 7 800 € pour vivre… Vous pouvez facilement assumer un effort financier supérieur, c’est évident !

La condition du taux d’endettement maximal pour l’obtention d’un prêt immobilier peut donc être évitée si vos revenus sont élevés.

Votre stabilité professionnelle pour assurer des revenus sur le long terme :

Situation professionnelle idéale pour l’obtention d’un prêt immobilier : un CDI ! En CDI en effet, vous êtes a priori sûr de recevoir des salaires sur le long terme. En cas de rupture de contrat, en outre, vous êtes protégé par l’assurance chômage.

A noter : moins répandu, le statut de fonctionnaire est d’autant mieux apprécié par les banques.

Emprunter en CDD, c’est possible ?

Certaines banques acceptent de prêter aux salariés en CDD. Mais soyez prévenu, les démarches sont plus complexes… Vous devrez en effet prouver votre stabilité financière par d’autres moyens. Apporter des garanties personnelles fiables (caution familiale, par exemple), justifier de la bonne évolution de votre carrière (promesse d’embauche, par exemple), argumenter… et essuyer les refus de nombreuses banques.

Vos alternatives à la condition de stabilité professionnelle pour l’obtention d’un prêt immobilier :

• Achetez à plusieurs ! En SCI, entre autres montages juridiques, la stabilité des revenus de chaque associé est prise en compte.
• Faites un investissement locatif rentable : les revenus de location augmentent votre capacité d’emprunt – et sont pérennes.
• Envisagez les plateformes de financement participatif. Elles se développent dans le secteur de l’immobilier, justement pour pallier aux difficultés de certains profils à obtenir un financement bancaire.

Micro-entrepreneur, vous pouvez obtenir un prêt immobilier !

Les mœurs professionnelles évoluent, et les banques s’adaptent. De plus en plus d’actifs se montent à leur compte, avec une préférence pour la microentreprise. Vous pouvez justifier de revenus stables, depuis plusieurs années, en tant qu’indépendant ? Vous remplissez les conditions d’obtention de prêt immobilier, tentez votre chance !

2. Un apport minimum

Autre condition d’obtention de prêt immobilier quasiment systématique : votre apport personnel. On dit que les banques financent à 100%, mais pas à 110% : les 10% représentent les frais de notaire. La plupart des dossiers sont ainsi acceptés sous réserve d’un apport minimum de 10%. Cet apport, ainsi que les relevés de compte que vous joignez à votre dossier, illustre votre profil épargnant. Et c’est un critère important aux yeux des banques… Si vous êtes capable d’épargner, cela signifie que vous êtes bon gestionnaire, et pas trop dépensier. Dans ces conditions, l’établissement prêteur a toutes les chances d’encaisser les remboursements d’échéances en temps et en heure !

Emprunter sans apport, c’est possible ?

Comme pour emprunter en CDD, emprunter sans apport est moins évident. Certains profils pourront néanmoins avoir accès au financement sans apport – primo-accédant et investisseur, notamment.

3. Des garanties solides

Dernière condition d’attribution de prêt immobilier : la banque doit pouvoir obtenir des garanties. C’est-à-dire que si vous ne payez pas, elle doit pouvoir se retourner contre un tiers pour le remboursement de vos échéances. Les banques, en règle générale, se sécurisent par 2 biais :

• Un cautionnement bancaire : un établissement de cautionnement s’engage à rembourser à votre place le cas échéant.
• Une assurance emprunteur : la banque prêteuse exigera sans doute que vous souscriviez une assurance, payante.

Pour obtenir ces garanties, votre situation professionnelle, votre âge et votre condition de santé sont étudiés.

A noter :

• Les organismes de cautionnement bancaire sont souvent stricts sur leurs critères. Il arrive que votre dossier soit refusé à cause de votre statut d’indépendant, par exemple. Suggérez à l’organisme prêteur de mettre en place une hypothèque !
• Alors que la loi ne l’impose pas, la banque en pratique impose l’assurance emprunteur comme condition d’obtention de prêt immobilier. Sachez néanmoins que vous pouvez mettre en place une délégation d’assurance pour en réduire le coût.

Les autres critères

Les banques étudient d’autres critères pour conditionner l’attribution de votre prêt immobilier :

• Le saut de charge : l’organisme prêteur regarde si votre mensualité d’emprunt n’est pas démesurément supérieure au montant du loyer que vous payez au moment d’emprunter.
• La domiciliation de vos revenus : en contrepartie de l’accord de crédit, la banque vous suggère souvent de rapatrier tous vos comptes – et ceux de vos enfants – chez elle. Sachez que vous n’en avez pas l’obligation.

Les meilleures conditions pour obtenir votre prêt immobilier

Certains dossiers sont plus compliqués que d’autres… Mettez toutes les chances de votre côté ! Découvrez quelques astuces pour augmenter votre capacité d’emprunt.

Soldez vos crédits en cours :

Vous remboursez un crédit à la consommation – à un taux d’intérêts élevé ? Servez-vous d’une partie de votre apport personnel pour le rembourser par anticipation. Votre endettement diminue, et votre capacité d’emprunt augmente !

Evitez le prêt relais :

Rares sont les banques à apprécier le prêt relais. Le risque en effet est élevé : quid si vous ne parvenez pas à vendre, ou pas au bon prix ? De votre côté, ce type de prêt engendre des frais de garantie importants. Pour emprunter plus facilement, tentez de vendre votre bien actuel avant d’acheter le nouveau.

Sécurisez votre situation professionnelle :

Vous êtes en période d’essai ? Attendez d’être confirmé pour demander votre prêt immobilier. Vous allez être augmenté ? Patientez le temps que l’augmentation soit effective. Les banques en effet exigent 1 à 2 bulletins de salaire comme condition d’obtention de votre prêt immobilier. Une simple perspective d’augmentation n’est pas prise en compte, de la même manière que votre stabilité professionnelle n’est pas assurée en période d’essai.

Demandez la compensation des revenus pour votre investissement locatif :

Lorsque vous empruntez pour acheter un bien à mettre en location, la banque inclut 70% de vos recettes locatives dans vos revenus mensuels. 2 méthodes pour calculer votre capacité d’emprunt :

• Sans compensation : 33% x (vos revenus mensuels + 70% de vos revenus locatifs) – vos charges locatives
• Avec compensation : 33% x (vos revenus mensuels – (70% de vos revenus locatifs – vos charges locatives))

Exemple : vous gagnez 3 000 € par mois, vos revenus locatifs mensuels s’élèvent à 800 € et vos charges à 1 000 €.

• Sans compensation, votre capacité d’emprunt est de : 33% x (3 000 + 70% x 800) – 1 000 = 175 €.
• Avec compensation, votre capacité d’emprunt est de : 33% x (3 000 – (70% x 800 – 1 000)) = 845 €.

La différence est considérable : demandez à votre banque d’utiliser la méthode par compensation des revenus…

Faites appel à un courtier :

Votre dossier est particulièrement compliqué ? Vous ne remplissez pas toutes les conditions d’obtention de prêt immobilier ? Le courtier peut représenter un allié précieux. Au fait des politiques commerciales respectives des banques, il sollicite les bons interlocuteurs pour obtenir votre crédit. Il négocie en outre de manière efficace, fort de son expertise et de ses relations privilégiées avec les organismes prêteurs. Enfin, le courtier vous aide à monter votre dossier de prêt en vous indiquant en amont les pièces à réunir.

Envisagez les prêts aidés :

Les conditions d’obtention d’un prêt immobilier aidé sont strictes, mais vous les remplissez peut-être… Souvent réservés aux primo-accédants aux ressources faibles, ces prêts avantageux peuvent booster votre dossier – et réduire le coût de votre financement ! PTZ, PAS, Action Logement… vérifiez que vous remplissez les conditions d’attribution !

La simulation de crédit pour vérifier les conditions d’obtention de prêt immobilier

De nombreux simulateurs gratuits vous permettent de vérifier en amont, gratuitement, que vous remplissez les conditions d’obtention de prêt immobilier. Faites-vous une idée avant d’engager vos démarches ! Les résultats de la simulation vous indiquent en outre le montant maximum que vous pouvez emprunter, la durée de votre emprunt et le montant de vos mensualités. Bien entendu, ces simulateurs n’engagent à rien : la banque a le dernier mot !

A noter : vous avez déjà trouvé le bien immobilier de vos rêves ? Sécurisez la transaction, et faites de votre prêt immobilier une condition suspensive de vente.