La vente à réméré pour sortir de vos difficultés financières : une bonne solution ?

La vente à réméré consiste à vendre votre bien immobilier, avec faculté de rachat. Ce système s’adresse aux particuliers qui se trouvent en difficulté financière. Vous recevez ainsi un capital important afin de solder vos dettes. Et 5 ans maximum après la vente, vous pouvez racheter votre bien.

Vente à réméré : principe et fonctionnement

La vente à réméré est prévue aux articles 1659 et suivants du Code civil, sous la dénomination de « pacte avec faculté de rachat – ou de réméré ». Très rare, ce type de vente immobilière est méconnu.

Dans quelle situation envisager la vente à réméré ?

Ce système de vente avec faculté de rachat s’adresse aux particuliers en situation de surendettement.

• Votre situation financière se dégrade – revenus d’activité professionnelle en baisse, mauvaise opération financière, dépenses imprévues…
• Or vous avez plusieurs emprunts – prêt immobilier, crédits conso… – et des factures à payer. Vous n’arrivez plus à faire face aux échéances de remboursement, vos factures impayées s’accumulent, vos chèques sont rejetés à défaut de provision…
• Votre banque refuse d’augmenter votre découvert autorisé, vos créanciers réclament le remboursement de leurs créances voire demandent votre inscription au fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP). Interdit bancaire et/ou fiché à la Banque de France, impossible de contracter un nouvel emprunt pour apurer votre passif.
• Mais vous êtes propriétaire d’un bien immobilier ! Vous avez alors plusieurs alternatives : vendre votre bien pour rembourser vos créanciers et repartir du bon pied, ou attendre que la situation empire. Saisi par vos créanciers, le juge peut imposer la vente aux enchères judiciaire de votre bien. C’est dans ce contexte que la vente à réméré peut s’avérer opportune.

Les 3 étapes de la vente à réméré :

1. Vous vendez votre logement, avec possibilité de rachat dans un délai maximum de 5 ans. Avec le produit de la vente, vous remboursez vos créanciers.
2. Vous continuez d’habiter chez vous, moyennant le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle. Pendant ce temps, vous rétablissez votre situation financière : vous êtes désinscrit du FICP, vous n’êtes plus interdit bancaire.
3. Au terme de la vente à réméré – le terme est déterminé dans le contrat de vente – vous rachetez votre bien immobilier. Rétabli financièrement, vous avez pu emprunter de nouveau à cet effet. Et si vous n’avez pas les moyens de racheter ? C’est là que la 1^ère limite de la vente à réméré s’illustre : sans rachat, vous ne disposez plus d’aucun droit sur le logement. Non seulement vous n’en êtes plus propriétaire, mais en plus vous pouvez en être expulsé…

Des coûts et des risques élevés

La vente à réméré est un outil de restructuration des dettes intéressant, une solution pour se sortir rapidement d’une situation stressante. Mais si ce type de vente immobilière est rare en pratique, ce n’est pas sans raison. Zoom sur les 3 limites majeures de la vente à réméré.

Vous n’êtes pas nécessairement éligible au dispositif

Pour vendre à réméré, vous avez plusieurs options. Soit vous trouvez vous-même un acheteur, dans le cadre d’une vente de particulier à particulier, soit vous passez par un intermédiaire.

Vendre seul ou par agence, difficile en pratique :

Parce que la pratique est méconnue, peu de particuliers sont intéressés à acheter à réméré. Même si les conditions financières sont avantageuses pour l’acheteur, celui-ci doit être prêt à investir dans un bien qu’il n’occupera pas et sans choix possible du locataire. Il doit en outre être prêt à investir pour une courte durée, dans le cas où vous rachetez votre bien à l’expiration du délai prévu.

Que vous meniez seul votre projet ou que vous passiez par agence, vous pouvez donc avoir des difficultés à trouver un acquéreur. Or le temps joue contre vous, car vos dettes s’accumulent.

Passer par un organisme de portage immobilier :

Sur le modèle de la vente à réméré, des sociétés se spécialisent dans un système de vente similaire : le portage immobilier. Elles mettent en relation des propriétaires en difficulté financière et des investisseurs (les porteurs). Le principe est identique : une vente avec possibilité de rachat. Quelques différences à connaître :

• Alors que la vente à réméré offre une faculté de rachat sous 5 ans maximum, le portage immobilier permet le rachat après une durée plus longue.
• Quand vous rachetez votre bien à réméré, vous payez des surcoûts – remboursement des frais de notaire et marge de l’acquéreur, par exemple. Avec le portage immobilier, pas de surcoût au rachat. Mais vous payez les services de l’intermédiaire…
• L’indemnité d’occupation de la vente à réméré est supérieure au loyer du portage immobilier.
• Dans le cadre d’une vente à réméré, vous devez verser un acompte pour garantir le paiement de vos indemnités d’occupation.

A priori, le portage immobilier est une solution de financement plus avantageuse. Mais attention, les critères d’éligibilité sont stricts : de nombreux dossiers sont refusés. Autre inconvénient : le prix d’achat est souvent inférieur, auquel cas vous disposez de capitaux moindres.

La vente avec faculté de rachat engendre des coûts importants et un manque à gagner

• Vous subissez une décote du prix : le prix de vente est inférieur à la valeur de votre bien immobilier. Vous gagnez donc moins d’argent en comparaison avec une vente classique sans faculté de rachat.
• Si vous passez par une société spécialisée, vous payez des frais en rémunération de ses services.

A terme, le risque d’expulsion ne peut être exclu

Si vous ne pouvez pas racheter votre logement, vous risquez d’être expulsé. Mais le risque d’expulsion est encore plus important : si vous ne payez pas votre indemnité d’occupation, le propriétaire peut également demander votre expulsion…

En résumé sur les opportunités et les risques de la vente avec faculté de rachat

Intérêts	Limites
Vous récupérez du capital pour rembourser vos créanciers : la pression disparaît, vous assainissez vos finances.	Le prix de vente à réméré est réduit d’une décote.
Vous restez dans votre logement : pas de contraintes de déménagement.	Au moindre incident de paiement de l’indemnité d’occupation, ou à défaut de rachat, vous pouvez être expulsé.
Vous ne perdez pas définitivement la propriété du bien auquel vous êtes attaché, vous pouvez le racheter.	Le cas échéant, vous rachetez votre bien plus cher que ce que vous l’avez vendu.

Vos alternatives à la vente à réméré

La vente à réméré est envisagée en dernier recours. D’autres options sont possibles, et parfois préférables…

La vente immobilière classique, pour percevoir un montant supérieur

Lorsque vous ne parvenez plus à payer vos créanciers, vous risquez d’être poursuivi. Et le juge peut ordonner la saisie immobilière de votre logement… Anticipez cette situation, désagréable sur le plan psychologique. Si la vente à réméré ne vous séduit pas, si votre dossier n’est pas accepté par les sociétés de portage immobilier, vous pouvez vendre de manière classique. Soit, vous perdez définitivement la propriété de votre bien, et vous devez trouver à vous reloger. Mais vous percevez un prix de vente supérieur.

Vous n’avez pas anticipé, et le juge ordonne la vente forcée de votre résidence principale ? Vous pouvez toujours demander au tribunal d’autoriser la vente amiable. Les sommes issues de la vente sont alors réparties entre vos créanciers, et vous touchez le reliquat. En cas d’adjudication, vous percevez souvent un prix de vente inférieur.

La procédure de surendettement, pour éviter la saisie

Vous êtes surendetté au sens de la loi ? Vous pouvez déposer un dossier de surendettement. Sachez que votre demande ne peut être refusée au seul motif que vous êtes propriétaire de votre résidence principale, dont la valeur permet d’apurer vos dettes. La commission de surendettement, après étude de votre dossier, met en place un plan conventionnel de redressement avec rééchelonnement et remises de dettes. C’est une option à envisager pour éviter la vente à réméré ou la saisie immobilière.

Quoi qu’il en soit, privilégiez le dialogue avec les bons interlocuteurs. Votre banque en premier lieu, pour négocier la restructuration de vos crédits ou demander une autorisation de découvert temporairement supérieure. Dans un second temps, en cas de difficultés visiblement irrémédiables, adressez-vous à la commission de surendettement des particuliers, via la Banque de France de votre département.