Taux d’assurance de prêt immobilier : comment optimiser votre assurance emprunteur ?

Le taux d’assurance de prêt immobilier influe sur le coût total de votre crédit. A elle seule en effet, l’assurance emprunteur compte en moyenne pour un tiers de vos frais… Et plus le taux est bas, moins vous payez cher ! Alors de la même manière que vous êtes attentif au taux d’intérêts, ne négligez pas le taux de l’assurance au moment d’étudier vos offres de prêt. Mais pour cela, vous devez connaître quelques fondamentaux. Facteurs de variation, meilleur taux en 2021, arguments de négociation… on vous dit tout !

Assurance de prêt immobilier : rappels

Quelques rappels de base pour mieux comprendre le mécanisme de l’assurance de prêt immobilier…

Sécurisez le remboursement de vos mensualités de crédit

L’assurance est un outil de sécurisation, tant pour la banque que pour vous. Il s’agit en effet de faire peser le risque de non-remboursement de vos mensualités sur un tiers. 2 risques majeurs sont assurés : le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).

• En cas de décès, vous ne pouvez plus payer vos échéances. Avec une assurance, les mensualités restant dues sont remboursées par l’assureur : vos héritiers n’en supportent pas la charge, et la banque non plus !
• Vous ne pouvez plus travailler ? Sans revenus professionnels, difficile de rembourser votre prêt immobilier… Cette défaillance est couverte par l’assureur qui prend le relais : la banque est protégée, et vous ne risquez pas la saisie de votre bien !

Souscrire une assurance de prêt n’est pas obligatoire (en théorie…)

Aucune disposition légale ne vous oblige à souscrire une assurance au moment de contracter un crédit immobilier. Mais en pratique, la banque demande systématiquement cette garantie. Finalement, cette pratique est vertueuse : soit, le coût de votre emprunt augmente, mais votre sécurité financière également.

Le taux d’assurance de prêt immobilier est fixé librement par l’assureur

La loi ne règlemente pas le taux d’assurance de prêt immobilier : il n’existe pas de taux légal. La Banque de France néanmoins fixe chaque trimestre le taux d’usure applicable. De quoi s’agit-il ?

• Au moment de souscrire un prêt immobilier, la banque vous communique une offre qui mentionne le taux annuel effectif global applicable à votre emprunt.
• Ce TAEG, exprimé en pourcentage, inclut non seulement les intérêts nominaux, mais aussi tous frais liés à votre emprunt. Le coût de votre assurance est donc intégré au calcul.
• La loi interdit aux banques d’appliquer un TAEG supérieur au taux d’usure. Donc dans une certaine mesure, votre taux d’assurance de prêt immobilier ne peut dépasser une valeur réglementaire.

Les taux d’usure au 1^er janvier 2021, pour un crédit immobilier de plus de 75 000 €, s’élèvent à :

• 2,56% pour un emprunt sur 10 ans et moins ;
• 2,57% pour une durée comprise entre 10 et 20 ans ;
• 2,67% au-delà.

Vous payez des cotisations sur le capital initial ou sur le capital restant dû

Pendant la durée de remboursement du prêt, vous payez votre assurance chaque mois en même temps que vos intérêts d’emprunt. Mais vos cotisations d’assurance peuvent être variables dans le temps…

• Avec une assurance emprunteur sur le capital initial, vos cotisations sont fixes.
• Avec une assurance emprunteur sur le capital restant dû, vos cotisations sont dégressives : plus élevées les 1^ères années de remboursement, elles diminuent au fil du temps.

Quel mode de calcul choisir ? Les cotisations fixes vous offrent l’avantage de la stabilité, alors que les cotisations dégressives allègent progressivement votre effort financier. Si vous avez un projet immobilier à court terme, l’assurance emprunteur sur le capital restant dû permet de faire baisser vos cotisations pour augmenter votre capacité d’emprunt. Si vous envisagez le rachat anticipé de votre crédit en revanche, privilégiez les cotisations fixes pour ne pas perdre d’argent.

Les éléments de variation du taux d’assurance de prêt immobilier

Pour vous assurer, l’organisme prélève chaque mois un pourcentage des sommes empruntées. Ce pourcentage constitue votre taux d’assurance de prêt immobilier. 2 éléments font varier le taux : les garanties souscrites d’une part, votre profil emprunteur d’autre part.

Les garanties obligatoires et facultatives

Pour souscrire une assurance de prêt immobilier, vous devez opter pour un niveau de garanties minimum. Dans la mesure où l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire, aucun texte ne prévoit d’obligation en matière de garanties minimum. Dans la pratique cependant, les compagnies d’assurance imposent a minima :

• La garantie décès constitue le strict minimum, elle est systématiquement incluse au contrat d’assurance.
• La garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) est la plupart du temps associée à la garantie décès. Elle vous couvre si vous n’êtes plus en mesure d’exercer une activité professionnelle quelle qu’elle soit.
• Si vous contractez un crédit pour votre résidence principale, la banque exigera sans doute les garanties invalidité permanente totale (IPT) et incapacité temporaire de travail (ITT). Les garanties IPT et ITT couvrent le risque de perte de revenus professionnels.
• La garantie perte d’emploi, facultative et moins répandue, fait peser le remboursement de vos échéances sur l’assureur en cas de licenciement.

En toute logique, le taux d’assurance de prêt immobilier augmente proportionnellement au niveau de garanties ! Plus vous souscrivez de garanties, plus vous payez cher…

Votre âge, un critère majeur de variation du taux

Quel que soit le niveau de garantie, votre profil joue sur le taux d’assurance de votre prêt immobilier. Et c’est votre âge qui constitue le facteur le plus déterminant ! Plus vous êtes âgé en effet, plus les risques de décès et de PTIA sont élevés. Dans cette mesure, l’assureur doit se couvrir d’autant mieux… Les écarts de taux sont donc significatifs selon votre tranche d’âge. De 0,10% à 0,30% pour un emprunteur de moins de 30 ans, le taux peut atteindre 0,65% si vous empruntez à plus de 55 ans. Le coût total de l’emprunt est largement impacté…

L’âge peut-il être un obstacle à la souscription d’une assurance emprunteur ? En théorie, non. Mais l’assureur peut limiter les garanties à une durée inférieure à celle de votre crédit… Dans ce cas, la banque refusera sans doute de vous accorder votre prêt. Autre problématique : le taux d’assurance de prêt immobilier peut être excessivement cher pour un emprunteur très âgé. Le système d’assurance ne vous correspond pas eu égard à votre âge ? Envisagez d’autres garanties ! Une hypothèque ou un cautionnement sont des alternatives à considérer (avec votre banque !).

Le taux de couverture individuelle pour emprunter en couple

La loi impose de souscrire à une assurance emprunteur pour un taux de couverture de 100%. Toutefois, lorsque vous empruntez en couple ce taux est généralement réparti sur les deux co-emprunteurs, à savoir 50% chacun. Cela signifie concrètement que si l’un des deux souscripteurs a un accident, il reste encore 50% du crédit à rembourser malgré tout ! Mais vous pouvez aussi décider de souscrire à un taux de 100% chacun, ou uniquement sur l’un des deux emprunteurs. Il est important de bien choisir le taux individuel de couverture de son assurance emprunteur en fonction des capacités de remboursement de l’éventuel conjoint survivant.

Ex : Votre conjoint(e) a un revenu de 5000€ net par mois, vous gagnez 2000€ net par mois et la mensualité de votre futur crédit s’élèvera à 2000€. Si votre conjoint(e) venait à décéder ou avoir un accident invalidant et que vous êtes assuré(e)s à hauteur de 50% chacun(e), il sera difficile pour vous d’assurer le remboursement de la moitié de la mensualité restant due à savoir 1000€ . Alors qu’à contrario votre conjoint(e) pourrait tout à fait continuer à supporter une telle mensualité. Afin de réduire le risque sur le conjoint survivant, vous pouvez décider d’opter pour une couverture à 100% sur votre conjoint(e) et rester sur un taux de 50% vous concernant. Cela vous en coûtera légèrement plus cher mais en cas d’accident de votre conjoint(e), la totalité du prêt sera couvert par l’assurance emprunteur et vous n’aurez plus d’échéance à rembourser.

Les risques pris en compte dans le calcul de votre taux

Moins déterminants, d’autres risques liés à votre profil augmentent le taux d’assurance de votre prêt immobilier.

• Le risque médical : vous remplissez un questionnaire médical au moment de demander votre assurance. Cela permet d’étudier vos antécédents médicaux, vous y renseignez également si vous êtes fumeur ou non-fumeur. A noter : la convention AERAS vous ouvre accès à une assurance même en cas de problèmes de santé graves (articles L1141-2 et suivants du Code de la santé publique).
• Le risque professionnel : si vous exercez une profession à risque, votre taux d’assurance de prêt immobilier peut être revu à la hausse.
• Le risque d’activité sportive ou de loisirs : de la même manière, vos activités influent sur le coût de votre assurance emprunteur.

Mentionnez tous les détails requis, non seulement parce que le questionnaire vous engage, mais aussi pour obtenir une proposition adaptée.

Comment obtenir un meilleur taux d’assurance de prêt immobilier ?

Les éléments pour bien comparer les taux d’assurance de prêt immobilier :

Le décret du 15 octobre 2014 instaure le TAEA : le taux annuel effectif de l’assurance vous permet de comparer rapidement les différentes propositions – pour choisir la moins cher… Au moment de comparer les contrats d’assurance, vous pouvez donc vous fier au TAEA, ou au coût total mentionné en euros. Ces éléments – parmi d’autres caractéristiques – figurent dans la fiche standardisée d’information obligatoirement fournie par les banques.

Contrat groupe ou délégation d’assurance au moment de souscrire votre emprunt :

La banque qui vous soumet une offre de prêt immobilier vous propose systématiquement une assurance. Il s’agit de son contrat d’assurance de groupe. Mais vous pouvez tout à fait choisir librement votre assureur ! On parle alors de délégation d’assurance.

• Le contrat groupe est standard, et rarement avantageux. Mais vous pouvez l’accepter par souci de simplicité, et pour « jouer le jeu » avec la banque qui vous accorde votre crédit.
• La formule individuelle permet souvent de réaliser des économies sur le coût total de votre crédit immobilier. Un courtier en assurance de prêt immobilier est alors un allié précieux dans le cadre de vos démarches… Attention ! Conformément au principe d’équivalence des garanties de la loi Lagarde, le contrat alors souscrit doit présenter un niveau de garanties au moins égal à celui du contrat collectif de la banque.

Résilier et changer d’assureur pour votre contrat en cours :

Vous avez trouvé un meilleur taux d’assurance de prêt immobilier ? Les lois Hamon et Sapin II facilitent les modalités de résiliation de votre contrat en cours.

• Vous pouvez résilier votre contrat dans les 12 mois de sa souscription, sans pénalités, en envoyant votre courrier de résiliation 15 jours avant le terme du contrat.
• Après la 1^ère année, vous pouvez résilier à chaque date anniversaire, envoyez votre courrier 2 mois avant.

Optimiser la structure se votre prêt pour payer moins d’assurance :

Une astuce peu pratiquée consiste à souscrire un prêt gigogne, aussi appelé prêt à palier, plutôt qu’un prêt immobilier classique. Vous obtenez ainsi deux prêts dont un premier à remboursement immédiat pour une durée par exemple de 10 ans et un deuxième sur une durée de 20 ans avec un différé de remboursement de 10 ans. Le lissage des deux prêts vous permet d’obtenir une mensualité unique lissée sur 20 ans. Cela vous parait compliqué et vous ne comprenez pas trop l’intérêt ? Et pourtant il est de taille ! Rappelez-vous que la plupart du temps l’assurance emprunteur est calculée sur le capital initial du prêt et non sur le capital restant dû. En procédant ainsi, dans 10 ans vous ne payerez plus d’assurance emprunteur sur le prêt N°1. Vous pouvez économiser ainsi des milliers d’euros sur le coût total de votre assurance emprunteur donc renseignez-vous !

Quel est le meilleur taux d’assurance de prêt immobilier en 2021 ?

Bonne nouvelle : les taux d’intérêts de prêt immobilier sont bas en 2021 ! Mais en contrepartie, les banques ont tendance à augmenter les cotisations d’assurance… Mais rien ne vous empêche de négocier, et surtout de faire jouer la concurrence. Pour information, certains sites renseignent sur les taux d’assurance bons et moyens. Un indice pour obtenir le meilleur TAEA.