Encadrement des loyers : ce qui attend les bailleurs…

L’encadrement des loyers est une mesure introduite par la loi Elan du 23 novembre 2018. Il s’agit, dans certaines communes où le marché de l’immobilier est particulièrement tendu, de faciliter l’accès au logement en encadrant les prix au mètre carré. Le principe du dispositif : interdire aux bailleurs de dépasser un montant maximum de loyer – alors que la concurrence entre locataires pourrait faire s’envoler les prix ! L’application de ce plafonnement est en quelque sorte sur la base du volontariat : à chaque commune – située en zone tendue – de demander sa mise en place par décret. Et à fixer par arrêté préfectoral le barème des loyers de référence alors applicables… Progressivement, une carte de l’encadrement des loyers se dessine. Le point en 2021 !

Paris et agglomération lilloise : les règles à respecter

L’encadrement des loyers est strict à Paris, à Lille, Hellemmes et Lomme.

A Paris :

Vous mettez votre logement en location ou vous renouvelez un bail à compter du 30 juin 2019 ? Bailleur, soyez attentif au moment de fixer le montant du loyer !

• 1^ère location : le loyer hors charges ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. Vous pouvez calculer le loyer de référence majoré applicable à votre logement directement en ligne. Si votre bien présente des qualités supérieures à la normale (localisation ou confort exceptionnels), vous pouvez appliquer un complément de loyer. A noter : en cas de contestation, vous devez pouvoir prouver les caractéristiques justifiant le complément de loyer.
• Remise en location : après moins de 18 mois de vacance, vous devez appliquer au nouveau locataire le même loyer qu’au locataire précédent. Vous pouvez néanmoins l’augmenter à condition qu’il soit manifestement sous-évalué, ou si vous avez fait des travaux d’envergure. Le cas échéant, vous veillez encore une fois à ne pas dépasser le loyer de référence majoré. Si votre logement était vacant depuis plus de 18 mois, respectez les règles de fixation du prix applicables en cas de 1^ère mise en location.
• Renouvellement du bail : vous ne pouvez augmenter le montant du loyer que s’il est inférieur au loyer de référence minoré, et dans la limite maximum de ce loyer de référence minoré.

A Lille, Hellemmes et Lomme :

Les règles sont identiques, à 2 différences près.

• L’encadrement des loyers s’applique à compter du 29 février 2020.
• Les montants de référence sont différents : vous pouvez les consulter en ligne.

Que risquez-vous si vous ne respectez pas les loyers plafonds ?

Le locataire peut engager une action en diminution de loyer, et vous pouvez être condamné à une amende. De même, le locataire peut contester votre réévaluation du loyer au moment du renouvellement du bail.

L’encadrement des loyers dans les autres communes en zones tendues

Les prix au mètre carré en zones tendues, hors Paris et Lille, ne sont pas soumis aux mêmes règles d’encadrement des loyers. Votre logement est situé en zone tendue ?

• Vous fixez librement le montant du loyer. Une exception néanmoins : en cas de remise en location après moins de 18 mois de vacance, vous ne pouvez augmenter le loyer que s’il est sous-évalué, ou si vous avez fait des travaux.
• Au renouvellement du bail, vous pouvez augmenter le loyer si vous justifiez d’un niveau de performance énergétique suffisant. Attention, votre locataire a le droit de refuser la hausse de loyer ! Vous devrez alors former un recours.

Paris, Lille, Hellemmes et Lomme continuent d’encadrer les loyers… en théorie !

En 2021, le dispositif d’encadrement des loyers reste en théorie applicable à Paris, Lille et agglomération. Mais la pratique dénonce de nombreux abus… Les chiffres révèlent fin 2020 que près d’une annonce de location sur deux est illégale. Qu’il s’agisse de mises en location entre particuliers ou par agence, les prix au mètre carré dépassent bien souvent les plafonds.

Quelles sont les explications possibles ?

• La mesure d’encadrement des loyers a été en vigueur, puis annulée, puis de nouveau applicable. De quoi perdre les bailleurs… D’autant plus que les notions de loyer de référence majoré ou minoré ne sont pas toujours bien comprises. Malgré leur bonne foi, nombreux sont donc les propriétaires à fixer leur loyer sans regarder les plafonds.
• Le complément de loyer également est source d’approximations. Quels emplacements et quels éléments de confort justifient son application ? Comment évaluer le montant de ce complément de loyer ? C’est souvent sur ce fondement que le bailleur s’autorise à appliquer un prix supérieur au loyer de référence majoré.
• Peu de locataires dénoncent leur bail ! Soit parce qu’ils ne sont pas au courant, soit pour éviter une procédure judiciaire longue et coûteuse, les locataires pour la plupart payent un loyer supérieur au plafond sans contester. Et des propriétaires fonciers en profitent…

2021, les sanctions tombent…

Début 2021, une association de consommateurs attaque un réseau d’agences immobilières sur le fondement d’annonces illégales. Une action qui réveille les ardeurs des locataires et de leurs défenseurs… A Paris, plusieurs propriétaires ont été contraints par le juge de diminuer leur loyer conformément au montant de référence. Et ils ont été condamnés à des amendes administratives jusqu’à plus de 1 000 €.

Ajouté à ces sanctions : le remboursement au locataire des sommes perçues pendant toute la durée du dépassement de loyer légal. La facture est lourde… Comme la presse relaie ces affaires, fort parier que la pratique rejoindra progressivement la théorie : l’encadrement des loyers pourrait devenir vraiment effectif avec le temps.

2021 : l’encadrement des loyers envisagé à Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble…

La loi Elan permet aux communes situées en zones tendues de demander l’application du dispositif d’encadrement des loyers. Fin 2020, une trentaine de villes de la région parisienne ainsi que Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Grenoble, Montpellier, et vingt-sept villes de Grenoble-Alpes Métropole font usage de cette possibilité. Au Gouvernement de leur donner le feu vert ou non… En balance, les intérêts pécuniaires respectifs des locataires et des bailleurs, mais également l’intérêt de l’Etat !

• Le locataire doit pouvoir accéder à un logement décent, un besoin primaire essentiel qui doit être garanti par l’Etat.
• Le bailleur doit pouvoir rentabiliser son investissement, ou du moins être en mesure de rembourser son prêt immobilier grâce aux revenus locatifs. Or le prix de l’immobilier à Paris est élevé, et les emprunts sont lourds à la charge des investisseurs…
• Une politique trop restrictive à l’encontre des bailleurs risque de freiner les transactions immobilières. Or l’Etat doit composer avec son objectif de rénovation du parc immobilier. Des intérêts contradictoires difficiles à concilier… Et dans ce contexte, propriétaires et locataires se lèvent pour défendre leurs causes respectives. Alors que l’expérimentation de l’encadrement des loyers ne fait que commencer, la pression est déjà lourde de toutes parts.

FAQ

Comment calculer l’encadrement des loyers ?

A Paris et à Lille, le loyer maximum est calculé en fonction des caractéristiques de votre logement – nombre de pièces, date de construction de l’immeuble et type de location (meublée ou vide). Sur la base de ces éléments, le prix varie d’un quartier à l’autre. Les outils de simulation en ligne vous indiquent les montants du loyer de référence minoré, médian et majoré. Veillez à ne pas dépasser le loyer de référence majoré.

Quel est le montant du loyer de référence à Paris ?

Tout dépend du quartier. 27,30 €/m2 à Clignancourt contre 34,20 €/m2 dans le Marais, les écarts sont importants.

Révision du loyer et encadrement : quelle différence ?

L’encadrement des loyers s’applique au moment de signer le bail ou de le renouveler. En revanche, le bailleur est autorisé à réviser le loyer à une fréquence annuelle à condition qu’une clause du bail le prévoie. A noter que cette révision, sur la base de l’IRL, n’emporte qu’une augmentation minime.

Les charges sont-elles incluses dans le loyer plafond ?

L’encadrement des loyers ne concerne pas les charges locatives. En effet, leur montant est calculé eu égard aux charges effectivement supportées par le propriétaire en lieu et place du locataire. Le calcul des charges récupérables est donc effectué au réel, sans considération de plafond.

Zone non tendue : comment le loyer est-il fixé ?

Hors zones tendues, le bailleur fixe librement le montant du loyer. Seules les modalités d’augmentation au renouvellement du bail sont encadrées. Le bailleur, à titre informatif, peut consulter les prix moyens pratiqués dans sa commune sur le site de l’observatoire des loyers.