Loi Carrez : définition et règles de calcul

La loi Carrez désigne la loi du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété. Elle impose au vendeur de mentionner la superficie de la partie privative du lot dans tous les actes relatifs à sa vente. Par extension, le métrage Carrez désigne les règles de calcul de la surface habitable de l’appartement en vente. Etes-vous soumis aux dispositions de la loi Carrez dans le cadre de votre transaction immobilière ? Comment calculer la surface Carrez ? Que risquez-vous en cas d’erreur ? Réponses !

Loi Carrez : définition

Vous vendez un lot de copropriété ? La loi Carrez met à votre charge une obligation d’information renforcée, pour protéger l’acheteur.

En vertu de la loi Carrez, 3 points essentiels à retenir :

1. Vous devez obligatoirement faire figurer la surface privative de votre lot de copropriété dans tout avant-contrat et tout contrat de vente.
2. Vous devez vous conformer aux règles de calcul légales au moment de mesurer ladite surface habitable.
3. En cas d’erreur de surface en sa défaveur, l’acheteur peut valablement exiger une réduction du prix de vente.

Etes-vous dans le champ d’application de la loi Carrez ?

La loi Carrez vise exclusivement la vente de lots de copropriété. Vous êtes concerné si et seulement si vous vendez un appartement ou une maison en copropriété.

• Vous mettez un bien en location ? La loi Carrez n’est pas applicable. Vous devez, bien entendu, faire figurer la surface du logement dans le bail. Les règles de calcul de superficie, cependant, diffèrent.
• Vous vendez une maison ? A priori, la loi Carrez ne s’applique pas. Mais attention : si votre maison en vente est située dans une copropriété horizontale, vous êtes soumis à la loi Carrez.
• Vous cédez un local commercial ? La loi Carrez s’applique si votre fonds de commerce fait partie d’une copropriété.
• Vous achetez un logement en VEFA ? La loi Carrez ne s’applique pas dans le cadre d’une vente sur plan. Ce type de transaction suit en effet un régime distinct.
• Vous vendez une cave ou une place de parking dans un immeuble en copropriété ? Vous n’entrez pas dans le champ d’application de la loi Carrez, qui concerne uniquement les lots de copropriété à usage d’habitation. Sachez en outre que la superficie du logement doit être supérieure à 8 mètres carrés.

Maison ou appartement : quelle différence au moment de calculer la surface ?

Vous mettez en vente une maison ? A moins qu’elle se situe en copropriété horizontale, vous n’êtes pas tenu de faire figurer la superficie dans les mêmes conditions. Bien sûr, l’acheteur exige de connaître la surface du bien immobilier qu’il achète. Mais les règles de calcul sont plus souples. Les espaces sous hauteur de plafond inférieure à 1m80, par exemple, peuvent être incluses dans la surface habitable.

Pour rappel : la loi Carrez vise à protéger exclusivement les acquéreurs de lots de copropriété. L’acheteur d’une maison veillera à être d’autant plus attentif… Il pourra notamment faire passer un métreur de sa propre initiative.

Loi Carrez, mode d’emploi

Conformément à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, directement visé par la loi Carrez, vous devez prendre les précautions suivantes :

• Faites réaliser le métrage Carrez du logement en copropriété préalablement à la mise en vente. Il est recommandé de faire appel à un professionnel compétent, qui connaît les règles de calcul de la loi Carrez. En cas d’erreur, en effet, vous risquez gros…
• Mentionnez le métrage Carrez dans l’avant-contrat – promesse unilatérale de vente ou compromis de vente. Attention : si l’avant-contrat est établi par votre agent immobilier ou par vos soins, vérifiez bien que la superficie y figure. A défaut, l’acheteur peut demander la nullité de l’acte, et vous ratez la vente sans être indemnisé.
• La superficie Carrez doit obligatoirement figurer dans l’acte authentique. En pratique, c’est le notaire en charge de la vente qui rédige l’acte de vente définitive. Ce professionnel connaît les obligations légales applicables : peu de risque qu’il oublie la mention de la surface loi Carrez…

Calculer la surface loi Carrez pour la mise en vente de votre lot de copropriété

Le calcul de la superficie du lot de copropriété en vente doit être effectué avec le plus grand soin. La loi Carrez, par décret d’application, précise les règles de calcul. Ces règles sont reprises à l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Comment calculer la surface Carrez ?

Pour mesurer la superficie habitable du logement en copropriété :

1. Calculez la surface au sol.
2. Déduisez les mètres carrés occupés par les cloisons et les murs, les escaliers, les gaines et les embrasures de portes et de fenêtres.
3. Soustrayez de même les espaces situés sous une hauteur de plafond inférieure à 1m80. A noter : un placard, une mezzanine et une pièce mansardée rentrent dans le calcul de la superficie Carrez dès lors que la hauteur sous plafond est supérieure à 1m80. De même, la loggia et la véranda sont prises en compte dans le calcul dès lors qu’elles sont habitables et dotées d’un plafond à plus d’1m80 de hauteur.

En résumé : tous les mètres carrés habitables – clos et couverts – sous hauteur de plafond supérieure à 1m80 sont comptabilisés pour le calcul de superficie du lot de copropriété.

A noter : les combles non aménageables, donc non habitables, ne rentrent pas dans le calcul loi Carrez. Idem pour les terrasses et les balcons, non habitables par définition.

Quelle est la durée de validité du diagnostic loi Carrez ?

En règle générale, il est d’usage de faire procéder au métrage Carrez au même moment que les autres diagnostics immobiliers obligatoires – Crep, amiante, gaz et électricité, termites, DPE… Le diagnostic loi Carrez est inclus au DDT – dossier de diagnostics techniques – annexé au contrat de vente.

Mais contrairement à la plupart des autres diagnostics techniques, le diagnostic loi Carrez a une durée de validité permanente. Seule exception : si vous avez fait réaliser des travaux depuis le dernier diagnostic, pensez à refaire le métrage Carrez.

A noter : les travaux d’agrandissement ou les réaménagements avec annexe d’une partie d’un lot à un autre ne sont pas les seuls travaux qui imposent de refaire le diagnostic loi Carrez. Si vous installez un escalier ou que vous abattez une cloison, par exemple, la surface habitable est également altérée. Pensez-y !

Pourquoi faire appel à un professionnel ?

Vous pouvez choisir, par souci d’économie, de mesurer vous-même la surface Carrez de votre bien immobilier à vendre. Il est pourtant recommandé de faire appel à un professionnel. 2 raisons à cela :

1. Certaines mesures sont difficiles à prendre – lorsque la pièce est dotée d’un arrondi, par exemple. Le professionnel a les outils adaptés pour procéder aux mesures conformément aux dispositions légales.
2. En cas d’erreur, c’est la responsabilité professionnelle de l’expert qui est mise en jeu. Si l’acheteur vous réclame une réduction du prix, par exemple, vous pouvez vous retourner contre l’entreprise pour vous faire rembourser. A l’inverse, si la surface est en réalité supérieure à celle annoncée par le diagnostiqueur, vous pouvez former un recours à son encontre pour être dédommagé.

Vous pouvez donc demander à l’entreprise de diagnostics immobiliers qu’elle prenne également en charge le métrage Carrez préalable à la mise en vente de votre lot de copropriété.

Quelles sanctions à défaut de respect de la loi Carrez ?

La loi Carrez vous impose 2 obligations : calculer la superficie habitable conformément aux règles légales, faire figurer le métrage dans les actes relatifs à la vente.

• Le compromis ou l’acte de vente ne mentionne pas le métrage Carrez ? Votre acheteur peut demander la nullité du contrat, dans un délai de 1 mois à compter de la signature de l’acte authentique. Dans ce cas, vous devez le rembourser de l’intégralité du prix de vente. En pratique, cette sanction est rarement mise en œuvre : votre notaire, en effet, vérifie la mention du métrage carré au moment de vous faire signer l’acte définitif.
• La superficie réelle est inférieure à la superficie mesurée et mentionnée dans l’acte ? Si la différence de surface est supérieure à 1/20^ème, l’acheteur peut demander une réduction du prix de vente proportionnellement aux mètres carrés manquants. L’acheteur doit agir dans un délai maximum de 1 an. Exemple : vous vendez 100 mètres carrés alors que le logement n’en compte que 90. La différence est supérieure à 5 %. L’acheteur peut vous demander de lui rembourser les 10 mètres carrés manquants, sur la base du prix de vente au mètre carré.
• La superficie réelle est supérieure à la superficie mesurée et mentionnée dans l’acte ? L’acheteur est gagnant : vous n’avez aucun recours contre lui en tant que vendeur. Vous pourrez en revanche vous retourner contre le professionnel qui n’a pas respecté les mesures loi Carrez, le cas échéant.