Mandat exclusif : avantages, inconvénients et conditions de résiliation

Le mandat exclusif est une véritable aubaine pour l’agent immobilier : il travaille sereinement, sans craindre la concurrence. C’est pourquoi votre interlocuteur fera tout pour vous convaincre de l’intérêt de ce type de contrat. L’agence vous incite à lui accorder l’exclusivité au moment où vous lui confiez la vente de votre bien immobilier ? Avant de signer, vérifiez que le mandat de vente exclusif est adapté à votre situation. D’autant plus que résilier votre contrat avant terme n’est pas évident… Sachez à quoi vous vous engagez ! On vous explique les avantages et inconvénients du mandat exclusif, ainsi que les conditions de sa résiliation…

Mandat exclusif de vente : à quoi vous engagez-vous ?

Un mandat de vente est un contrat signé avec un agent immobilier pour lui confier la vente de votre bien. Un mandat exclusif de vente intègre une clause d’exclusivité. C’est-à-dire que seul l’agent immobilier mandaté peut valablement faire la transaction. Dans ce cadre, vos engagements sont plus contraignants :

• Vous vous engagez à ne pas confier la vente du bien immobilier à d’autres professionnels.
• Vous vous interdisez de vendre le bien immobilier par vos propres moyens.

Notez que ces engagements perdurent pendant toute la durée du contrat !

Quid si vous ne respectez pas vos engagements ? La sanction est lourde sur le plan économique : vous devez payer au bénéficiaire du mandat exclusif le montant des frais d’agence tel que précisé au contrat. Dans la mesure où les frais d’agence s’élèvent de 3 jusqu’à 8 % du prix de vente de votre bien immobilier, le manque à gagner est considérable…

L’opportunité de l’exclusivité en 3 questions

3 questions à vous poser pour juger de l’opportunité du mandat de vente exclusif.

1. Est-ce que votre bien immobilier, a priori, est facile à vendre ? Les critères du bien attractif :

• Votre bien est affiché à la vente au prix du marché.
• Vous vous situez dans une commune où l’offre est inférieure à la demande.
• Votre bien est localisé à un emplacement recherché par les acheteurs – proche des commerces, des écoles…
• Votre bien ne présente pas de défauts majeurs – configuration complexe, proximité d’un axe routier passant, travaux importants à prévoir…

Si votre offre est attractive, vous n’aurez pas trop de difficultés à vendre. Vous pouvez donc espérer vendre par vous-même, ou mettre plusieurs agents immobiliers dans la course.

2. Avez-vous le temps et/ou l’envie de vous occuper de la mise en vente de votre bien immobilier ? Mettre en vente un bien immobilier mobilise du temps, et ce même si vous passez par agence. En confiant l’exclusivité à un interlocuteur unique, vous économisez des contraintes de gestion. Vous évitez en effet les sollicitations multiples et fréquentes des diverses agences mandatées.
3. Etes-vous pressé de vendre ou préférez-vous attendre pour en tirer le meilleur prix ? Si vous êtes pressé de vendre, le mandat exclusif est une bonne option. Mais attention : si vous trouvez un acheteur avant votre agent immobilier, vous ne pourrez pas vendre, sauf à indemniser le professionnel mandaté… Vous perdrez alors de l’argent. Arbitrez bien !

En résumé : si la vente semble facile et que vous pouvez vous en occuper, le mandat exclusif n’est pas forcément justifié. A contrario, ce type de mandat peut être opportun si vous êtes pressé de vendre et que vous voulez alléger au maximum vos contraintes.

Mandat simple ou exclusivité : quelle différence ?

1^ère alternative au mandat exclusif : le mandat simple. Ce type de mandat de vente vous autorise à confier la transaction à plusieurs agents immobiliers. Vous pouvez même vendre par vos propres moyens.

Le mandat simple vous offre l’avantage d’une communication à plus grande échelle : l’annonce paraît sur plusieurs sites web, en devanture de plusieurs agences… Autre avantage du mandat simple : vous pouvez négocier les frais d’agence en mettant en concurrence les différents professionnels.

Le mandat semi-exclusif : une bonne alternative ?

2^ème alternative au mandat exclusif : le mandat semi-exclusif. Dans ce cadre, vous confiez la vente à un seul agent immobilier. A la différence du mandat de vente exclusif, le mandat de vente semi-exclusif vous autorise à vendre vous-même votre bien immobilier : vous gagnez les frais d’agence !

A noter : le mandat semi-exclusif vous autorise à mettre tous les moyens en œuvre pour vendre votre bien immobilier – bouche-à-oreille mais également petites annonces.

Les engagements de l’agent immobilier en vertu d’un mandat de vente exclusif

Les engagements de l’agent immobilier sont identiques dans le cadre d’un mandat exclusif, semi-exclusif ou simple. Le professionnel mandaté doit mettre tous les moyens en œuvre pour vendre votre bien immobilier, au prix préalablement convenu.

Attention ! L’agent immobilier n’est tenu que d’une obligation de moyens. En aucun cas vous ne pouvez lui reprocher de ne pas avoir vendu votre bien dans les délais.

A noter : dans le cadre de son mandat, l’agent immobilier affilié à un réseau peut confier la recherche d’un acheteur à un autre professionnel de son réseau. Votre bien immobilier est en effet partagé sur un fichier commun, et chaque agent, même non directement mandaté, peut travailler sur la transaction. Cela ne change rien pour vous : les frais d’agence seront partagés entre eux sans que vous ayez à intervenir.

Mandat de recherche exclusif : quel intérêt ?

Comme pour une vente, une acquisition immobilière peut être confiée à une agence. Et de la même manière que le vendeur, vous pouvez accorder une exclusivité à un agent. C’est-à-dire que vous vous engagez à conclure la transaction via l’agent mandaté, et à lui verser ses honoraires.

Ce sont généralement les chasseurs d’appartement ou de maison qui proposent des mandats de recherche exclusifs. Forts de cette exclusivité, ils sont d’autant plus motivés à travailler dans votre intérêt. De votre côté, vous traitez avec un interlocuteur unique : un gain de temps appréciable.

Mandat exclusif : les avantages à la loupe

L’intérêt du mandat exclusif pour l’agent immobilier est évident. Sans concurrence, il met toutes les chances de son côté de mener la transaction à son terme et de percevoir sa commission. Du côté de l’acheteur, les avantages du mandat exclusif sont également notables.

• Votre agent immobilier est d’autant plus motivé qu’il sait qu’il ne travaille pas pour rien. Aucune chance qu’un tiers lui passe devant, il a l’exclusivité. Dans ce contexte, le professionnel met d’autant mieux en valeur votre bien immobilier. Cette visibilité renforcée est un atout pour vendre plus vite. A noter : le mandat de vente exclusif est généralement conclu pour une durée de 3 mois. Pour toucher sa commission, l’agent immobilier mettra tous les moyens en œuvre pour vendre avant l’expiration de ce délai.
• Vous traitez avec un interlocuteur unique, dans des conditions privilégiées. Vous vous économisez les contraintes de sollicitations multiples de la part de divers agents mandatés.
• Votre bien immobilier est affiché à un seul prix, en exclusivité dans une agence. Vous vous offrez les avantages de la cohérence et du prestige. Les acheteurs en effet ne se perdent pas dans des annonces nombreuses et variées. Ils sont en outre sensibles à l’attrait d’un bien affiché en exclusivité, qui apparaît comme un bien rare au contraire des biens affichés dans de nombreuses agences et dont les acheteurs peuvent se méfier.
• Seul sur la vente, l’agent immobilier peut se permettre d’attendre jusqu’à trouver le meilleur acheteur – dans la limite de la durée du mandat exclusif. Dans la mesure où les frais d’agence sont proportionnels au prix de vente : plus il vend cher, plus sa rémunération est importante. Vous vendez au meilleur prix, à un acheteur qui présente un bon dossier pour vous assurer d’aller au bout de la transaction.

Les inconvénients de l’exclusivité

L’inconvénient majeur du mandat exclusif : vous êtes bloqué pendant toute la durée du contrat. Si par hasard vous trouvez un acheteur par vos propres moyens, ou si un tiers vous contacte pour vous proposer un acheteur, vous ne pouvez pas vendre. Vous risquez d’être frustré par cette immobilisation…

Avant de conclure un mandat de vente exclusif, assurez-vous de l’expérience et de la compétence de l’agent immobilier ! Sachez que les agents les plus expérimentés et les mieux réputés disposent généralement d’un fichier client étoffé et qualifié.

Comment résilier un mandat exclusif ?

Vous avez trouvé un acheteur alors que vous êtes engagé dans un mandat exclusif ? Vous jugez votre agent immobilier incompétent et souhaitez confier la vente à un autre professionnel ? A priori, vous n’avez aucune marge de manœuvre : vous devez attendre l’expiration de la durée du contrat. Or le mandat exclusif est généralement conclu pour 3 mois, sans possibilité de résiliation anticipée…

2 astuces à connaître :

• En amont de la signature du mandat exclusif : n’hésitez pas à négocier la durée du contrat. Vous pouvez par exemple limiter l’exclusivité à 1 mois.
• Au moment d’envisager la résiliation du mandat exclusif : vérifiez que l’exclusivité est bien précisée au contrat ! A défaut de mention, le mandat est simple. Vous pouvez alors librement vendre votre bien par vous-même ou via un tiers.

La résiliation anticipée du mandat de vente exclusif : rétractation, annulation du contrat ou faute de l’agent immobilier

3 fondements légaux vous permettent de résilier votre mandat exclusif de manière anticipée.

1. Le droit de rétractation. En vertu des articles L221-18 et suivants du Code de la consommation, vous pouvez vous rétracter dans un délai de 14 jours à compter de la conclusion du contrat si vous avez signé le mandat à distance, à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement.
2. La nullité du contrat. Pour être valable, le mandat exclusif doit mentionner certaines clauses obligatoires. Il s’agit notamment du montant des honoraires de l’agent immobilier, de la durée du contrat et de la mention de l’exclusivité. A défaut des mentions obligatoires, vous pouvez demander l’annulation du contrat pour retrouver votre liberté d’action.
3. Le manquement de l’agent immobilier. Vous pouvez valablement résilier le mandat exclusif en cas de faute du professionnel ou de manquement à ses engagements contractuels. Attention ! L’agent immobilier n’est tenu qu’à une obligation de moyens. S’il démontre qu’il a mis tous les moyens en œuvre pour aboutir au résultat contractuel, peu de chance d’obtenir la résiliation du mandat exclusif…

Un autre moyen vous permet de résilier le mandat exclusif avant son terme : négociez avec votre agent immobilier ! Vous pouvez par exemple proposer de lui verser une compensation financière pour l’indemniser du travail déjà accompli. Veillez à établir la transaction par écrit, pour prévenir tout litige.

Pas de reconduction tacite au terme du mandat de vente exclusif !

En pratique, sauf à transiger, vous êtes engagé pendant toute la durée du mandat exclusif. Mais à son terme, sachez que le contrat ne peut en aucun cas être reconduit tacitement. L’article 78 de la loi du 20 juillet 1972 prévoit en effet qu’à l’issue d’un délai maximum de 3 mois, vous pouvez résilier le mandat exclusif. Attention néanmoins à respecter le formalisme : vous devez envoyer votre demande de résiliation par lettre recommandée AR, la résiliation est effective dans un délai de 15 jours à compter de votre envoi.

A noter : la clause du mandat exclusif qui prévoit une reconduction tacite ou une durée d’engagement supérieure à 3 mois est nulle. La résiliation est toujours possible après l’expiration du délai de 3 mois.