Rendement locatif : calculez la rentabilité de votre investissement

Le rendement locatif est un critère de choix au moment d’investir dans la pierre ! Allez-vous rentrer dans vos frais ? Combien d’argent allez-vous gagner ? Risquez-vous d’en perdre ? A condition de n’oublier aucun élément de calcul, une méthode vous permet d’appréhender la rentabilité de votre investissement locatif au moment d’acheter. Certaines données statistiques vous indiquent même quel type de bien privilégier, et où acheter pour un meilleur rendement locatif ! Sachez néanmoins que ce taux est amené à évoluer au fil des ans en fonction des circonstances – si l’immobilier prend ou perd de la valeur dans la commune, par exemple.

Comment calculer votre rendement locatif ? A partir de quel taux est-il considéré comme « bon » ? Comment améliorer votre rentabilité ? Explications et conseils…

La méthode de calcul

Par définition, le rendement locatif est le rapport entre les recettes générées par le bien immobilier et les dépenses induites par votre investissement. Les calculs sont effectués sur une année de location, et le résultat aboutit à un pourcentage : le taux de rendement locatif.

Quel est l’intérêt du calcul ?

Au moment d’investir, vous pouvez comparer les rendements locatifs de plusieurs biens immobiliers, pour bien choisir. Ce calcul est également utile pour mieux anticiper votre montage économique – montant de votre apport personnel, durée du prêt et montant des mensualités…

Quel niveau de fiabilité ?

Difficile de vous fier aveuglément à vos prévisions de rentabilité, d’une part parce que le calcul est effectué sur une base annuelle, d’autre part parce que vous n’êtes pas à l’abri d’un imprévu ! Mais cet indicateur a le mérite de vous donner un aperçu sur la viabilité de votre investissement.

Quel est le rendement locatif moyen en France ?

En 2020, le rendement locatif moyen en France s’élève à 5,9 %. En réalité, cette valeur moyenne doit être pondérée car elle est établie sur le territoire national… or d’une ville à une autre, les écarts sont parfois considérables : de 3 % jusqu’à plus de 10 % ! Pour évaluer si le taux est bon ou mauvais, fiez-vous donc aux moyennes à l’échelle de la commune. Plus le taux est élevé, plus vite vous atteignez votre retour sur investissement.

Comment calculer votre taux de rendement locatif ?

Vous pouvez utiliser des outils en ligne pour simuler votre rendement locatif, à condition qu’ils intègrent un maximum de champs paramétrables. Pour un résultat au plus juste, vous devez en effet tenir compte de l’ensemble des données financières de votre projet immobilier… Vous pouvez également calculer vous-même, on vous donne la formule !

Rendement net ou brut, quelle différence ?

	Rendement brut	Rendement net
Définition	Le rendement locatif brut calcule le rapport entre les recettes de loyers et le prix d’achat de votre bien immobilier.	Le rendement locatif net vous donne une vision plus précise sur le modèle économique de votre investissement. Il inclut en effet toutes les dépenses que vous aurez à payer.
Formule de calcul	Taux de rendement locatif brut en % = 100 x (recettes de loyers annuelles / prix d’acquisition)	Taux de rendement locatif net en % = 100 x ((recettes de loyers annuelles – taxes, charges, frais et impôts) / prix d’acquisition)
Exemple de calcul	Votre bien immobilier acheté 200 000 € vous rapporte 10 000 € à l’année. Rendement brut = 100 x (10 000 / 200 000) = 5 %	Le même bien immobilier vous coûte 1 000 € à l’année. Rendement net = 100 x ((10 000 – 1 000) / 200 000) = 4,5 %

N’oubliez aucune charge !

Pour bien appréhender votre rentabilité, veillez à inclure toutes vos dépenses au moment de calculer votre rendement locatif. Pensez notamment aux postes budgétaires suivants :

• Les frais d’acquisition : n’oubliez pas les frais de notaire et les frais d’agence, le cas échéant. Ajoutez également les frais de dossier ainsi que les intérêts d’emprunt en cas de financement bancaire.
• Les taxes qui vous incombent en tant que bailleur : il s’agit principalement de la taxe foncière.
• Les charges non récupérables sur le locataire : les honoraires du syndic de copropriété, votre assurance propriétaire et/ou loyers impayés, la rémunération du gardien, le coût d’une opération de dératisation…
• Les frais éventuels : vous mettez le logement en gestion locative auprès d’une agence immobilière ? Cette dépense fait partie des coûts de revient de votre investissement, insérez-le au calcul.
• Les autres impôts : vous êtes sans doute imposé sur vos revenus fonciers, soit un manque à gagner supplémentaire à déduire pour bien calculer votre rendement locatif !

Posez-vous la question de toutes les dépenses que vous allez payer à compter de votre investissement, pour calculer au plus juste votre taux de rendement locatif.

Comment améliorer votre rendement locatif ?

Pour un meilleur rendement locatif, agissez à tous les niveaux !

Les 4 leviers d’action pour acheter moins cher :

1. Si vous êtes bricoleur et que vous avez le temps, achetez un bien avec travaux pour une meilleure rentabilité. A noter : acheter dans le neuf peut également s’avérer intéressant, car vous bénéficiez de frais de notaire réduits.
2. Dans le cadre d’un investissement locatif, a priori, vous n’êtes pas pressé. Le principe de l’achat « coup de cœur » en outre est peu adapté à ce type de projet… Dans ces conditions, vous pouvez vous permettre de négocier le prix de vente à la baisse. Si les négociations n’aboutissent pas, vous aurez d’autres opportunités.
3. La négociation est également intéressante auprès des banques : mettez plusieurs établissements en concurrence pour obtenir le taux d’intérêts le plus faible.
4. Si vous avez le temps, et que le marché n’est pas trop tendu, privilégiez un achat de particulier à particulier pour économiser sur les frais d’agence.

2 conseils pour maximiser vos recettes :

1. Lorsque la commune s’y prête – station balnéaire, ville touristique… – comparez vos recettes locatives en location à l’année et en location saisonnière. Le delta est considérable, parfois…
2. Choisissez vos locataires avec soin pour réduire le turn-over ! Les changements de locataires en effet induisent des coûts – réparations locatives, signature d’un nouveau bail… Exemple : une famille, a priori, restera plus longtemps dans le logement qu’un étudiant. A noter : autre critère de choix du locataire, sa solvabilité. Attention au risque d’impayés de loyer !

Faites baisser vos coûts de revient :

Répertoriez toutes les dépenses potentielles : sont-elles toutes indispensables ? Vous pourriez par exemple décider de faire l’impasse sur les frais de gestion locative pour augmenter votre rendement locatif.

Quels sont les biens immobiliers les plus rentables ?

Le rendement locatif net moyen est plus ou moins bon en fonction de 2 critères : le type de logement d’une part, son emplacement d’autre part.

La rentabilité fonction du type de logement :

1^er constat : plus le logement est cher, moins il est rentable. Les loyers en effet sont dégressifs avec la surface. Ainsi, le prix de la location au mètre carré est supérieur pour un studio. Mais attention à nuancer ce constat ! On parle là de rendement locatif brut, c’est-à-dire hors coûts de revient. Or un grand appartement séduit les familles : dans ces conditions, le risque de vacance locative est réduit et vos locataires prendront sans doute mieux soin du logement… Ces conséquences sont de nature à sécuriser vos recettes locatives et à réduire vos dépenses d’entretien. Votre taux de rendement locatif net peut s’en trouver amélioré. Vous pouvez trouver un compromis, en investissant dans une surface moyenne.

A noter : envisagez également les parkings et les caves ! Les charges en effet sont considérablement réduites, ce qui augmente votre rentabilité.

La carte des rendements locatifs en 2020 :

L’emplacement est la règle n°1 en immobilier, et cela se vérifie en investissement locatif. En 2020, les écarts de rendement locatif sont importants d’une ville à l’autre.

Illustrations :

• Paris : comptez 3,5 % en moyenne, à pondérer selon les arrondissements.
• Marseille : le taux de rendement locatif moyen atteint 6 %.
• Saint-Etienne : on estime le rendement moyen à 10 %.
• Bordeaux : le taux est similaire à celui de la capitale, près de 3,5 %.

Ces chiffres représentent le rendement brut : le manque à gagner en vacance locative, notamment, n’est pas pris en compte. Or la demande est supérieure à Paris en comparaison avec Saint-Etienne.

FAQ :

Investissement loi Pinel et rendement locatif, quel impact ?

Certains investissements locatifs, en loi Pinel notamment, vous ouvrent droit sous conditions à des avantages fiscaux. Vous pouvez les inclure dans votre calcul : on parle alors de rentabilité « nette-nette ».

Que penser des estimations de rendement affichées sur les annonces ?

Certaines annonces de vente mentionnent le taux de rendement locatif du bien. Cette mention est fiable dans la mesure où un bail est en cours au moment de la vente.

Rendement locatif décevant : quelles solutions ?

Vos chiffres sont en-deçà de vos espérances ?

• Vous pouvez tout à fait revendre votre bien. Si vous avez bien investi, vous en tirerez même une plus-value. Vous réinvestirez les sommes dans un logement plus rentable, ou dans un autre placement – assurance-vie, actions…
• Si le rendement locatif est suffisant pour ne pas mettre en péril vos remboursements de prêt, vous pouvez garder le bien et bénéficier des autres avantages de votre investissement locatif – un revenu sécurisant pour votre retraite, un point de chute pour vos vacances, la possibilité de loger vos proches, l’opportunité de transmettre du patrimoine à vos enfants…