Rentier immobilier : métier de rêve ou utopie ?

Devenir rentier immobilier, sur le papier, fait rêver. Ni patron ni horaires, plus de stress professionnel, pas de fins de mois difficiles, des vacances à durée illimitée… être riche sans travailler est tentant. Mais dans la réalité ? Ce « métier » est-il vraiment accessible ? N’emporte-t-il pas son lot de contraintes ? Apprenez à déjouer les pièges marketing et découvrez comment investir dans de l’immobilier rentable, sans fausses promesses !

Règle n°1 : l’argent gratuit, ça n’existe pas

Votre force de travail vous rapporte de l’argent. Hormis les heureux (et rares) gagnants au Loto, et sans compter les exceptionnelles successions de famille, personne n’a jamais vu l’argent tomber du ciel. C’est pourtant ce que laissent croire ces publicités incessantes, spams et autres annonces sponsorisées, qui vous proposent de devenir rentier immobilier à 25 ans, ou en 1 an… moyennant une formation non seulement payante, mais en plus non certifiée et surtout sans résultats.

Sortez donc cette idée de votre tête : vous ne deviendrez pas rentier immobilier demain en payant des milliers d’euros un « formateur » aux arguments marketing pourtant efficaces. Pour gagner de l’argent, dans l’immense majorité des cas, il faut travailler. Soit, investir dans l’immobilier locatif peut être un travail. Mais cela nécessite des efforts et du temps, et les résultats sont longs à arriver. Tant que vous n’aurez pas remboursé les emprunts en effet, vous ne dégagerez pas le cash-flow positif nécessaire à financer votre train de vie.

Faites la différence entre les projections et le vrai rendement locatif

Aux côtés des vendeurs de formation, les agents immobiliers sont également experts en marketing. Ils ne manqueront pas de vous soumettre tableurs et liasses PDF pour vous prouver l’excellent rendement locatif du bien immobilier qu’ils sont mandatés de vendre. Sur cette base, vous êtes facilement convaincu que devenir rentier immobilier est plus rapide que prévu… Faites toujours les calculs de votre côté !

Illustration : un agent immobilier vous présente un immeuble délabré à la vente. D’après ses calculs, le rendement locatif permet non seulement de rembourser votre crédit, mais en plus de dégager des revenus mensuels. Sauf qu’il omet sans doute (et peut-être sciemment) des éléments dans son calcul… Veillez à inclure :

• Le montant de la taxe foncière.
• Les dépenses de travaux de rénovation – indispensables pour louer les appartements.
• La vacance locative et les impayés de loyer, un manque à gagner à ne pas négliger.
• Le coût de l’entretien et les réparations des dégradations locatives, inéluctables.
• L’assurance.
• Votre fiscalité.

Notez en outre que les loyers annoncés par l’agent immobilier sont souvent une projection optimiste. En tout état de cause, un bien qui rapporte plus que ce qu’il coûte en remboursement de prêt est très rare en pratique – et nombreux sont les professionnels sur le coup avant vous…

Faire un « coup » immobilier est possible, mais ne suffit pas à devenir rentier immobilier

Dénicher une maison à vendre dans le cadre d’une succession urgente, remporter une enchère intéressante, profiter du bouche-à-oreille pour être sur un coup en avant-première… acheter pas cher et louer cher, c’est possible – fruit parfois du hasard, souvent d’un travail de recherche astucieux et alerte. Mais 1 coup immobilier suffit-il à devenir rentier immobilier ? Malheureusement non. Vous pouvez espérer dégager un léger cash-flow positif pour encaisser un complément de revenus. Mais votre investissement locatif, aussi exceptionnel soit-il, ne permet pas de vous arrêter de travailler.

Sachez en outre que l’avènement des plateformes Internet grand public – type LeBonCoin – accessibles et intuitives, improvise tout un chacun en investisseur aguerri. Tout le monde a toute l’information, en même temps. Et si un vendeur reçoit un nombre d’offres au prix important, il aura tôt fait de revoir à la hausse son prix de vente – peu importe la légalité de ce stratagème. Les coups immobiliers se font donc rares, et d’autant plus sur un marché de l’immobilier tendu où l’acheteur est souvent en position de faiblesse.

Acheter dans l’ancien pour un meilleur rendement, ok, mais à condition de faire des efforts de travaux

Acheter dans l’ancien avec travaux est souvent présenté comme la meilleure manière d’accroître son rendement. En réalisant les travaux en effet, vous économisez sur ce service qui aurait été facturé par le vendeur.

Exemple :

Vous faites un ravalement de façade et construisez une piscine, pour un montant de 30 000 €. Le vendeur aurait payé la même chose. Mais au moment de vous vendre, il aurait augmenté son prix non seulement des dépenses de travaux, mais aussi d’un surplus. Car faire des travaux prend du temps et implique des désagréments, qui justifient une rémunération…

Alors si vous avez le temps et l’énergie pour gérer un chantier, acheter une ruine peut être payant. Si vous avez des compétences techniques, encore mieux : vous faites vous-même les travaux. Considérez tout de même :

• Le temps nécessaire à la gestion de chantier, autant de temps pendant lequel vous ne travaillez pas à votre activité professionnelle principale.
• Les soucis inhérents aux travaux : retard, malfaçons, litiges… la situation est parfois cauchemardesque in fine.

Quoi qu’il en soit, cette forme d’investissement intéressante ne permet pas de devenir rentier immobilier en un jour, loin de là.

Investissements en résidence meublée, régimes LMP et LMNP, dispositifs incitatifs de défiscalisation… attention aux mauvaises surprises !

Les vendeurs de formation, les agents immobiliers, et même l’Etat s’y met ! Pour développer le parc locatif, les pouvoirs publics mettent en place des aides fiscales pour inciter à l’investissement.

• Le loi Pinel « offre » une réduction d’impôt si vous achetez dans le neuf. Le promoteur ne manque pas de vous vendre un rendement locatif exceptionnel, en s’appuyant sur cet avantage fiscal et sur les frais de notaire réduits. En réalité ? Les déconvenues sont fréquentes… Le prix de vente est souvent surévalué, l’acheteur parfois ne trouve pas de locataire car le marché n’est pas si tendu, la revente au terme de l’engagement de location est compliquée car tout le monde vend. Bref, peu de chance de devenir rentier immobilier en loi Pinel. Notez que depuis le 1er janvier 2021, seuls les investissements dans un immeuble en copropriété sont éligibles, à l’exclusion des maisons individuelles.
• La loi Denormandie offre un avantage fiscal dans l’ancien. Vous devez acheter un bien à rénover et effectuer les travaux. Le problème : les biens éligibles sont situés dans des zones peu attractives… Dans ce cas, vous pouvez vous retrouver avec un logement sur les bras, sans locataire pour le rentabiliser. Au-delà du manque à gagner, vous prenez un risque : comment rembourser votre emprunt ?
• Le dispositif Censi-Bouvard vous fait bénéficier d’une réduction d’impôt lorsque vous investissez dans une résidence gérée – type EHPAD. Là encore les mauvaises surprises sont monnaie courante. Les exploitants quittent souvent l’immeuble tôt, et vous vous retrouvez propriétaire d’une chambre de maison de retraite vide.

Ces investissements en défiscalisation immobilière, comme leur nom l’indique, permettent de défiscaliser. Certains acquéreurs d’ailleurs en sont très satisfaits. Mais ne vous laissez pas emporter par l’enthousiasme des commerciaux : vous ne devenez pas rentier immobilier pour autant.

Ces placements attractifs au gré des tendances

Airbnb a fait exploser la location de meublés de saison, la colocation a eu le vent en poupe, l’investissement dans des parkings ou des chambres de bonnes s’est révélé être un bon filon… A chaque époque sa « mode » immobilière, et certains investisseurs en avance sur leur temps ont réalisé des placements très juteux. On pense à cet ami, qui explique qu’il a acheté des places de parking à Paris au fil des ans, pour devenir rentier immobilier à 45 ans. Certes, certains placements offrent un rendement locatif supérieur, en fonction de la tendance du marché. De là à tirer immédiatement un cash-flow suffisant pour arrêter de travailler…

Règlementation, contexte économique et fiscalité : l’immobilier n’est pas nécessairement le meilleur placement…

Investir dans la pierre est sécurisant. La crise des subprimes a fait naître des craintes, mais globalement, l’investissement immobilier est un placement sûr – la population aura toujours besoin de se loger. Pour devenir rentier pourtant, ce n’est pas la voie la plus rapide. Tout est une question de risque :

• Le profil prudent mise sur l’investissement locatif : il tire un rendement raisonnable, il peut espérer des gains sur le long terme, sa prise de risque est moindre.
• A l’opposé, le profil dynamique mise sur des placements plus risqués : il investit en Bourse, envisage les cryptomonnaies, place son argent sur une assurance-vie, devient business angel d’une startup prometteuse… Son rendement est potentiellement nettement supérieur, mais il peut également tout perdre.

Quand la réglementation sur le marché immobilier se durcit, quand la fiscalité s’alourdit, dans un contexte de crise économique, les investisseurs revoient leurs perspectives. D’ailleurs, vous rencontrerez plus d’entrepreneurs à succès qui ont fait fortune avec une appli que de rentiers immobiliers.

Devenir rentier immobilier nécessite des mises de départ importantes

Pour devenir rentier immobilier, tout est question de cash-flow. Vous disposez d’importantes sommes d’argent ? Faire des investissements locatifs peut générer des loyers mensuels suffisants à financer votre train de vie, dans la mesure où vous n’avez pas d’emprunt à rembourser ! Dans ce contexte, vous pouvez tout à fait vivre de vos placements. Mais sans liquidités, la charge de l’emprunt est trop importante pour vivre de vos revenus de loyer, quelles que soient les promesses qui vous ont été faites.

Etre rentier immobilier est la conséquence de choix opportuns

Vos parents ont acheté il y a 30 ans une maison à rénover dans une station balnéaire encore méconnue ? Ils font sans doute une plus-value colossale à la revendre aujourd’hui. Un ami aux hauts revenus a investi au fil des ans dans des petites surfaces situées dans des communes à haut potentiel ? Il vit peut-être aujourd’hui de ses revenus. Alors oui, l’investissement locatif est un moyen de devenir rentier immobilier, mais cela nécessite du travail – et du flair.

Investir tôt et être patient, des clés pour envisager devenir un jour rentier immobilier

A moins d’en faire votre métier à temps plein – le marchand de biens, par exemple, peut espérer une carrière courte et une retraite anticipée – l’immobilier doit plutôt être envisagé comme une source de revenus complémentaires pour votre retraite. En achetant jeune, et à condition d’être patient, vous vivrez même peut-être de vos seules rentes une fois retraité… Et c’est votre retraite qui sera devenue un complément de vos revenus locatifs !