L’usufruit successif : fonctionnement, intérêt, fiscalité

L’usufruit successif permet de verrouiller par anticipation les droits de propriété sur un bien. Le mécanisme consiste à déterminer les bénéficiaires successifs du droit de jouissance, pour leur permettre de continuer à habiter le bien immobilier ou à percevoir les revenus locatifs après le décès de l’usufruitier précédent. Les usufruits successifs sont prévus dans l’acte de donation initial. Avant de découvrir l’intérêt de ce dispositif, il est important de bien comprendre la notion de démembrement de propriété. Explications.

Usufruit et nue-propriété : définitions et rappels de base

Selon l’article 544 du Code civil, « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses (…) ». La loi distingue en réalité plusieurs droits de propriété sur un bien : la jouissance et la disposition. On évoque communément l’usus et le fructus (droit de jouissance) et l’abusus (droit de disposition sur le bien). En pratique, vous pouvez donc séparer ces droits, pour les attribuer respectivement à des personnes distinctes. On parle de démembrement de propriété : le droit de jouissance est attribué à l’usufruitier, le droit de disposition est attribué au nu-propriétaire.

Comment démembrer la propriété ?

Le démembrement de propriété résulte de la loi ou de votre propre volonté en tant que propriétaire.

• Démembrement de propriété du fait de la loi : à votre décès et en présence d’enfants communs exclusivement, votre conjoint survivant opte au choix pour la pleine propriété du quart de la succession ou la totalité de l’usufruit. Cette 2^ème option provoque le démembrement de propriété : vos enfants reçoivent la nue-propriété, et votre conjoint survivant conserve l’usufruit.
• Démembrement de propriété volontaire par testament ou donation : en tant que propriétaire d’un bien, vous donnez ou léguez l’usufruit ou la nue-propriété à un tiers. En pratique, ce montage est utile pour optimiser votre fiscalité. Les parents donnent la nue-propriété d’un bien immobilier à leurs enfants, et payent des droits de mutation moindres. Ils conservent l’usufruit pour continuer à jouir du bien, l’usufruit est transmis automatiquement aux enfants au décès des parents. Les enfants ne payent alors pas de droits de succession.

La donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit porte généralement sur un bien immobilier. Dans ces conditions, le recours à un notaire est obligatoire pour établir l’acte sous forme authentique et l’enregistrer, calculer et verser les droits de mutation. L’intervention du notaire, en outre, est précieuse : ce professionnel vous conseille sur vos différentes options, et notamment l’insertion d’une clause d’usufruit successif.

Les droits du nu-propriétaire

En tant que nu-propriétaire, vous avez l’abusus du bien, soit le droit d’en disposer. En pratique, vos droits de nu-propriétaire sont limités. Conserver la nue-propriété d’un bien immobilier sert pourtant un intérêt dans le cadre de la transmission du patrimoine : le titulaire de la nue-propriété peut empêcher le titulaire de l’usufruit de vendre le bien. L’accord des 2 est en effet requis pour la vente du bien immobilier. Fiscalement, donner la nue-propriété vous permet de réduire le montant des droits de mutation et de bénéficier du mécanisme des abattements successifs : c’est la seule valeur de la nue-propriété qui est prise en compte dans le calcul des droits de mutation.

Concrètement : les parents donnent la nue-propriété d’un immeuble à leurs enfants. 2 avantages :

• Ils conservent l’usufruit : ils peuvent continuer à habiter le logement ou à percevoir les revenus locatifs jusqu’à leur décès.
• Les droits de mutation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, inférieure à la valeur totale du bien. Si cette valeur est inférieure à 100 000 € par parent et par enfant, l’opération permet de bénéficier d’une exonération totale des droits de mutation.

Les droits de l’usufruitier

L’usufruit est encadré par les articles 578 et suivants du Code civil. En tant qu’usufruitier, vous avez l’usus et le fructus du bien, soit le droit d’en jouir. En pratique, vous pouvez soit habiter le bien immobilier, soit le mettre en location pour en tirer des revenus locatifs. Mais vous ne pouvez pas vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire.

La fin du démembrement de propriété

La loi dispose que l’usufruit s’éteint notamment au décès de l’usufruitier : le nu-propriétaire récupère automatiquement l’usufruit, il est alors propriétaire du bien en pleine propriété. Mais le système d’usufruit successif permet de transférer le droit de jouissance à un autre bénéficiaire au décès du 1^er usufruitier…

L’usufruit successif : mécanisme et intérêt

Au moment de faire une donation avec démembrement de propriété, vous pouvez prévoir une clause d’usufruit successif. Le mécanisme est le suivant :

• Vous donnez la nue-propriété d’un bien immobilier à un tiers – un enfant, le plus souvent – avec réserve d’usufruit.
• Vous prévoyez dans l’acte de donation une clause d’usufruit successif : au décès du 1^er usufruitier, l’usufruit ne revient pas au nu-propriétaire mais à un tiers bénéficiaire que vous choisissez.

Ce montage est utile dans plusieurs situations.

1. L’usufruit successif pour récupérer la jouissance du bien

L’usufruit successif est envisageable dans le cadre de donations transgénérationnelles. Concrètement :

• Vous êtes titulaire de la nue-propriété d’un bien immobilier.
• Vous donnez la nue-propriété du bien immobilier à un enfant, avec réserve d’usufruit à votre propre profit.
• Au décès de l’usufruitier, vous récupérez l’usufruit.
• A votre décès, votre enfant récupère à son tour l’usufruit : il devient plein propriétaire du bien immobilier.

Exemple de donation par un nu-propriétaire avec réserve d’usufruit à son profit :

Votre père est propriétaire d’un appartement. Il vous en donne la nue-propriété avec réserve d’usufruit, pour alléger les droits de succession tout en continuant à habiter l’appartement. Vous donnez à votre tour la nue-propriété à un enfant, pour les mêmes raisons fiscales, en prévoyant un usufruit successif. Au décès de votre père, vous récupérez la jouissance de l’appartement : vous pouvez vous y loger ou le mettre en location. A votre décès, votre enfant récupère automatiquement la pleine propriété de l’appartement.

2. L’usufruit successif pour protéger le conjoint survivant

L’usufruit successif est souvent utilisé pour mettre le conjoint survivant en sécurité : on parle de donation avec réversion d’usufruit. Si vous êtes mariés et que vos enfants sont nés de cette seule union, l’usufruit successif présente un intérêt moindre : votre époux survivant pourra toujours choisir d’hériter de la totalité de l’usufruit. Mais en présence d’enfants de plusieurs unions, ou à défaut d’être mariés – concubinage ou PACS – l’usufruit successif assure à votre conjoint survivant une protection forte sur les plans patrimonial et financier. Concrètement :

• Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier.
• Vous donnez la nue-propriété du bien immobilier à un enfant, avec réserve d’usufruit à votre profit et réversion au profit de votre conjoint.
• A votre décès, c’est votre conjoint survivant qui récupère l’usufruit.
• Au décès de votre conjoint, votre enfant récupère à son tour l’usufruit et devient plein propriétaire du bien immobilier.

Exemple de donation avec réversion d’usufruit au profit du conjoint survivant :

Vous vivez en couple sans être marié, ou vous avez des enfants issus de plusieurs mariages. Vous êtes seul propriétaire d’une maison. Pour anticiper votre succession, vous donnez la nue-propriété de la maison à vos enfants avec réserve d’usufruit : vous continuez ainsi à habiter la maison jusqu’à votre décès. A votre décès, vos enfants gardent la nue-propriété mais ne récupèrent pas immédiatement l’usufruit : il est transmis à votre conjoint survivant. Il continue ainsi à être logé gratuitement. Au décès de votre conjoint survivant, vos enfants récupèrent alors la pleine propriété de la maison.

Avec la réversion d’usufruit, vous organisez ainsi la transmission de l’usufruit de manière successive, au profit de votre concubin ou partenaire de PACS.

La fiscalité de l’usufruit successif

Lorsque vous faites une donation avec réserve d’usufruit, c’est souvent pour optimiser votre fiscalité. En donnant la seule nue-propriété, vous payez en effet des droits de mutation inférieurs, et vous pouvez profiter du mécanisme des abattements successifs pour donner votre patrimoine de votre vivant sans que vos enfants payent de droits de succession à votre décès.

Exemple de donation sans usufruit successif :

Vous donnez la nue-propriété d’un bien à votre enfant. La nue-propriété est évaluée à 100 000 €. En application du barème d’abattements, vous ne payez pas de droits de mutation. A votre décès, votre enfant récupère gratuitement l’usufruit : il ne paye pas de droits de succession.

Attention, la fiscalité est plus complexe en cas d’usufruit successif ! La donation avec réversion d’usufruit donne lieu, en fonction de votre lien de parenté avec le bénéficiaire, au paiement de droits de mutation par décès. Votre notaire, au moment d’établir l’acte, vous informe sur le traitement fiscal de l’usufruit successif.