Vente d’un bien en usufruit : conditions et répartition du prix

La vente d’un bien en usufruit pose de nombreuses questions, principalement parce que comprendre le concept de l’usufruit n’est pas évident. En principe, le bien immobilier est possédé par une personne qui détient tous pouvoirs dessus. On parle de pleine propriété. Dans certaines situations, la propriété du bien immobilier est démembrée. C’est-à-dire que les droits du propriétaire sont partagés entre plusieurs personnes. Dans ce contexte, comment vendre le bien immobilier ? Les différents droits démembrés peuvent-ils être vendus séparément ? Le nu-propriétaire peut-il vendre sans l’accord de l’usufruitier ? Comment le prix de vente est-il réparti et qui paye les frais de notaire ? Avant de découvrir les conditions de vente d’un bien en usufruit et les règles de partage du prix, le point sur le démembrement de propriété.

Rappels sur le démembrement de propriété

Le droit de propriété se compose de 3 prérogatives :

1. L’usus : il s’agit du droit d’utiliser le bien immobilier – pour habiter le logement, par exemple.
2. Le fructus : il désigne le droit de percevoir les fruits produits par le bien – perception des loyers du logement en location, par exemple.
3. L’abusus : il concerne le droit de disposer du bien – vendre ou détruire l’appartement ou la maison, par exemple.

Lorsque le droit de propriété est démembré, 2 personnes se partagent ces prérogatives :

• L’usufruitier détient l’usus et le fructus, mais pas l’abusus.
• Le nu-propriétaire possède le bien immobilier. Il en détient l’abusus, mais dans une certaine limite. La vente d’un bien en usufruit, en effet, ne peut intervenir sans l’accord de l’usufruitier.

A noter : le démembrement de propriété peut être effectué au profit de plusieurs bénéficiaires – plusieurs indivisaires et/ou plusieurs nus-propriétaires.

Dans quelles situations le bien est-il démembré ?

Dans la pratique, 3 situations fréquentes provoquent le démembrement de propriété.

La donation avec réserve d’usufruit :

Les parents, de leur vivant, donnent à leurs enfants un bien immobilier en se réservant l’usufruit. Les intérêts de ce montage :

1. En se séparant de leur patrimoine de leur vivant, les donateurs permettent aux héritiers d’économiser les droits de succession au moment du décès. Le donateur paye des droits de donation, soit. Mais le mécanisme des abattements successifs permet de bénéficier d’exonérations. En fonction du degré de parenté entre donateur et bénéficiaire, et du montant du bien donné, les droits de donation sont considérablement réduits. Exemple : chaque parent peut donner à chaque enfant un bien d’une valeur de 100 000 €, tous les 15 ans, sans payer de droits de donation.
2. En se réservant l’usufruit, les donateurs s’assurent de pouvoir profiter du logement jusqu’à leur décès. Soit ils l’habitent, soit ils le louent et perçoivent les loyers. Les donateurs s’offrent ainsi une sécurité financière, dans la mesure où la vente du bien en usufruit ne peut intervenir de la seule initiative des nus-propriétaires – les bénéficiaires de la donation. Autre avantage : le montant des droits de donation est réduit, dans la mesure où la valeur de la nue-propriété donnée est inférieure à la valeur de la pleine propriété.

Le démembrement de propriété est donc un moyen d’optimiser sa succession.

Le décès de l’époux :

Au décès de l’époux, le conjoint survivant hérite de l’usufruit de la totalité des biens du défunt, tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété. C’est le mécanisme légal des successions.

A noter : le conjoint survivant peut opter pour un quart de la succession en pleine propriété, auquel cas il n’y a pas de démembrement de propriété. De même, lorsque les enfants du couple sont issus de plusieurs mariages, il n’y a pas de démembrement de propriété.

Ce mécanisme permet de protéger le conjoint survivant qui continue de profiter des biens de son époux défunt.

La vente en viager occupé :

On parle de vente d’un bien en usufruit lorsque le vendeur cède son logement en viager occupé.

• L’acheteur paye une partie du prix du bien immobilier au jour de la vente – le bouquet. Chaque mois, il verse une somme d’argent au vendeur – la rente viagère.
• Jusqu’à son décès, le vendeur est autorisé à user du bien immobilier. Il peut au choix l’habiter ou le mettre en location.
• Au décès du vendeur, l’acheteur récupère gratuitement l’usufruit. L’usufruit et la nue-propriété sont réunis : l’acheteur dispose de la pleine propriété.

La vente en viager permet au propriétaire qui n’a pas d’héritier ou qui ne souhaite/peut pas leur léguer son patrimoine de percevoir de l’argent tout en continuant à profiter de son bien immobilier. L’acheteur, de son côté, bénéficie de conditions financières intéressantes.

Démembrement de propriété, indivision, copropriété : quelles différences ?

Le démembrement de propriété se distingue du régime de l’indivision et de la copropriété.

• En indivision : les propriétaires indivis sont chacun détenteurs de l’ensemble des droits de propriété, sur la totalité du bien immobilier. Contrairement au bien démembré, chacun peut prétendre à habiter le logement, et les loyers de location sont partagés. Le régime de la vente en revanche est similaire. Comme pour la vente d’un bien en usufruit, la vente d’un bien indivis nécessite l’accord de tous les indivisaires. Une nuance cependant : alors que la vente d’un bien indivis peut être autorisée en justice, le juge ne peut ordonner la vente d’un bien en usufruit à défaut d’accord de l’usufruitier – article 815-5 du Code civil.
• En copropriété : chaque copropriétaire a la pleine propriété d’une partie de l’immeuble. Chacun profite librement de son logement. Contrairement à la vente d’un bien en usufruit, la vente d’un lot de copropriété peut intervenir sans l’accord des copropriétaires.

Les droits de l’usufruitier : jouissance et perception des fruits

Vous êtes usufruitier ?

• Vous pouvez habiter le bien immobilier, ou le mettre en location et en percevoir les loyers.
• En contrepartie, vous devez payer la taxe foncière et la taxe d’habitation. Vous avez également une obligation d’entretien du logement.

Les droits du nu-propriétaire : la propriété grevée d’usufruit

Le nu-propriétaire possède le bien immobilier, mais sans en profiter. Il s’agit d’un droit de propriété presque symbolique.

A noter : la totalité des frais d’entretien du logement sont à la charge de l’usufruitier, à l’exception des travaux lourds.

Etre nu-propriétaire offre néanmoins des avantages :

• Le nu-propriétaire acquiert ses droits à moindre prix. Au décès de l’usufruitier, ou à l’expiration de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire récupère automatiquement et gratuitement l’usufruit. Il détient alors la pleine propriété. Le montage est intéressant sur le plan financier.
• En cas de vente d’un bien en usufruit, le nu-propriétaire est intéressé : il reçoit une partie du prix.

Vente d’un bien en usufruit : les pouvoirs respectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire

La vente d’un bien en usufruit ne peut intervenir sans l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire sur le principe et les modalités de la vente. Mais à défaut d’accord, des alternatives existent pour sortir de cette situation.

L’usufruitier peut-il vendre son usufruit ?

Vous souhaitez procéder à le vente d’un bien en usufruit ? Le nu-propriétaire peut valablement refuser.

L’article 595 du Code civil autorise l’usufruitier à vendre son droit à l’usufruit. Mais attention ! Pour préserver les droits du nu-propriétaire, la loi prévoit que les conditions de l’usufruit sont transmises à l’acheteur :

• En cas d’usufruit temporaire, l’usufruit s’éteint à la date initialement prévue.
• En cas d’usufruit viager, l’usufruit s’éteint au décès du 1^er usufruitier – le vendeur.

Le nu-propriétaire récupère ainsi la pleine propriété du bien immobilier à la date prévue au jour du démembrement de propriété.

Le nu-propriétaire peut-il vendre sa nue-propriété ?

Le nu-propriétaire également peut vendre son droit à la nue-propriété indépendamment de l’usufruit. Mais attention ! L’acheteur de la nue-propriété continue de partager la propriété du bien avec l’usufruitier, il ne peut en aucun cas le contraindre à quitter le logement avant son décès ou la date convenue.

Pourquoi décider de la vente d’un bien en usufruit ?

Plusieurs raisons peuvent motiver un projet de vente d’un bien en usufruit. La plupart du temps, la vente d’un bien en usufruit intervient à la suite d’une succession.

Le conjoint survivant qui hérite de l’usufruit, en effet, peut souhaiter vendre :

• Parce qu’il ne s’entend pas avec les héritiers et qu’il préfère ne plus partager avec eux le droit de propriété sur le logement.
• Parce que les charges d’entretien et les impôts représentent un coût trop important à la charge de l’usufruitier.

Souvent, les enfants héritiers achèteront l’usufruit pour détenir la pleine propriété du bien. A défaut, la vente d’un bien en usufruit peut être effectuée au bénéfice d’un tiers.

Vente d’un bien en usufruit, mode d’emploi

3 informations essentielles à connaître pour la vente d’un bien en usufruit.

1. L’accord obligatoire de l’usufruitier et du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire d’un bien immobilier ne peut le vendre sans l’accord de l’usufruitier. A l’inverse, l’usufruitier ne peut provoquer la vente d’un bien en usufruit sans l’accord du nu-propriétaire.

2. Le partage du prix

Conformément à l’article 621 du Code civil, le partage du prix de vente d’un bien en usufruit est effectué eu égard à la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété.

L’article 669 du Code général des impôts établit un barème des valeurs en fonction de l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de l’usufruit est élevée et la valeur de la nue-propriété réduite. Son espérance de vie, en effet, est d’autant plus importante que l’usufruitier est jeune. Dans ce contexte : l’usufruitier, potentiellement, profite longtemps du bien immobilier. Cela explique une valeur élevée de l’usufruit. A l’inverse, le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété plus tardivement, ce qui explique la valeur réduite de la nue-propriété.

Exemples de partage du prix dans le cadre d’une vente d’un bien en usufruit pour un prix de 100 000 €.

• L’usufruitier est âgé de 60 ans. En application du barème, le prix est partagé à parts égales.
• Si l’usufruitier a 30 ans, il récupère 80 % du prix de vente – soit 80 000 €. Contre 20 000 € pour le nu-propriétaire.
• L’usufruitier de 85 ans a droit à 20 % du prix de vente, soit 20 000 €. Le nu-propriétaire récupère alors 80 000 €.

La répartition des frais de notaire

Les frais de notaire sont répartis à proportion du partage du prix de vente, en application du barème fiscal.

Vous pouvez utiliser un simulateur en ligne pour évaluer les sommes à percevoir et les sommes à payer au moment de la vente d’un bien en usufruit.