SCI familiale : pourquoi ? Comment ?

La SCI familiale est une société civile immobilière à travers laquelle les membres d’une même famille possèdent, gèrent et transmettent du patrimoine immobilier. Vous venez d’hériter d’une maison ou d’un appartement avec vos frères et sœurs ? Vous voulez investir dans l’immobilier avec vos enfants ou votre conjoint ? Votre conjoint et vous préparez votre succession ? Envisagez de créer une SCI familiale ! On vous explique pourquoi et comment…

SCI familiale : définition

La société civile immobilière est une structure qui permet d’être propriétaire de biens immobiliers à plusieurs. La SCI familiale est une structure juridique très répandue dans les familles qui détiennent de l’immobilier.

À quelles occasions créer une SCI familiale ?

• Votre fratrie vient de recevoir du patrimoine immobilier par succession ? En créant une SCI avec les autres héritiers, vous échappez au régime de l’indivision qui est plus contraignant.
• Vous voulez vous constituer du patrimoine avec votre époux ? Pour acheter à 2, si vous n’êtes pas mariés sous le régime de la communauté, la SCI offre un avantage majeur : vous pouvez facilement protéger le conjoint survivant en mettant en place le système de démembrement croisé de parts.
• Vous organisez votre succession ? La SCI familiale vous permet de transmettre du patrimoine à vos enfants à moindre coût, tout en gardant les rênes de la gestion de votre vivant.

À quel moment créer votre SCI familiale ?

3 possibilités :

• Le patrimoine commun existe déjà : chaque membre de la famille apporte sa quote-part dans l’immeuble au capital de la SCI, et reçoit des parts sociales en contrepartie.
• Vous voulez acheter avec des membres de votre famille : vous empruntez chacun, à titre personnel, et apportez cet argent à la SCI. La SCI acquiert ensuite le bien immobilier.
• Vous voulez investir en famille mais sans emprunter directement : créez la SCI familiale, c’est la société qui emprunte ensuite pour acheter.

Selon le cas, les revenus perçus si vous louez le bien immobilier servent à rembourser l’emprunt ou à vous rémunérer.

Pourquoi parle-t-on de société « civile » ?

Civile par nature, votre SCI familiale ne peut pas avoir une activité commerciale. Vous pouvez tout à fait acheter de l’immobilier pour louer, en revanche certaines opérations sont interdites :

• Votre SCI familiale ne peut pas faire de l’achat-revente.
• Vous ne pouvez pas louer en meublé vos biens en SCI.

SCI ou indivision : comment choisir ?

Quand vous achetez à plusieurs, vous êtes a priori en indivision. Or ce régime présente des contraintes :

• Vous devez gérer votre patrimoine de manière commune, en suivant les règles légales.
• En cas de mésentente, vous risquez la vente forcée du bien immobilier.

En comparaison, la SCI familiale permet de gérer le patrimoine de manière plus souple : le gérant prend la plupart des décisions, et vous en rend compte. La société civile immobilière permet en outre de vous sécuriser : en cas de mésentente, un associé peut céder ses parts plus facilement et vous évitez la dilapidation de votre patrimoine.

SCI familiale ou SCI classique : quelle différence ?

La société civile immobilière est familiale lorsque les associés sont parents ou alliés jusqu’au 4^ème degré. Dès lors, la loi prévoit que les conditions de mise en location d’un logement non meublé diffèrent : en SCI familiale, la durée minimale du bail est de 3 ans, contre 6 ans pour une SCI classique.

Les avantages et les inconvénients de la société civile immobilière

La SCI familiale pour détenir de l’immobilier en famille offre les avantages majeurs suivants :

• La gestion du patrimoine est optimisée. Un gérant en effet est nommé pour gérer les biens, il prend seul la plupart des décisions. Cela évite de nombreuses consultations, et permet de gagner du temps. L’astuce à connaître : vous cédez progressivement vos parts à vos enfants, de votre vivant, pour alléger les droits de succession ? Vous pouvez très bien garder la gestion du patrimoine en tant que parent. Vous vous assurez ainsi une parfaite maîtrise, jusqu’à votre décès !
• La transmission est favorisée. Vous pouvez donner des parts de SCI familiale à vos enfants, tous les 15 ans, dans la limite de 100 000 €, sans payer de droits de donation. En application du mécanisme des abattements successifs, vous pouvez ainsi transmettre la totalité de votre patrimoine de votre vivant, sans rien payer ! A votre décès, les biens immobiliers appartiennent déjà à vos héritiers : ils ne payent donc pas de droits de succession.
• Vous protégez le conjoint survivant. En optant pour le montage du démembrement croisé de parts, vous permettez au conjoint survivant de détenir la totalité de l’usufruit au décès de l’autre. Il peut alors continuer d’habiter le logement ou d’en percevoir les revenus locatifs, jusqu’à son propre décès.

Quels sont les inconvénients de la SCI familiale ?

• Vous devez effectuer des formalités pour créer la SCI.
• Le gérant de votre SCI familiale doit s’astreindre à une tenue de comptabilité, et rend compte aux autres associés à l’occasion d’assemblées générales.
• Votre responsabilité est illimitée : en cas de dettes, vos créanciers peuvent saisir vos biens personnels.
• Si vous empruntez par le biais de la société, vous ne bénéficiez pas des prêts aidés.

Comment créer une SCI familiale ?

Vous pouvez créer une SCI avec des membres de votre famille, à condition d’être 2 au minimum. Sachez en outre que vous pouvez faire entrer un enfant mineur au capital social de votre société.

Les étapes de création de SCI

1. Rédigez les statuts de votre SCI familiale. Vous pouvez pour cela vous baser sur un modèle de statuts, ou avoir recours à un avocat ou un notaire. Attention à n’oublier aucune mention statutaire obligatoire ! Les statuts organisent le fonctionnement de votre société : veillez alors à prendre toute précaution utile… Exemple : vous pouvez prévoir une clause d’agrément, pour préserver le caractère familial de votre SCI.
2. Déposez le capital social dans une banque. Ces sommes serviront à financer l’activité de votre SCI familiale : payer les coûts de création, acheter de l’immobilier, payer les charges…
3. Nommez un gérant.
4. Faites publier un avis de constitution de SCI dans un journal d’annonces légales.
5. Immatriculez votre société. Vous devez pour cela remplir le formulaire M0, puis adresser votre dossier d’immatriculation au CFE.

Vous pouvez effectuer les formalités vous-même, ou confier la procédure à un tiers compétent : un professionnel du droit ou une plateforme en ligne de type LegalTech.

Les coûts à prévoir

Pour créer votre SCI familiale, prévoyez le budget suivant :

• Le montant de vos apports en numéraire au capital social.
• Les frais facturés par le journal d’annonces légales pour la publication de votre avis de constitution : comptez environ 200 €.
• Le coût d’immatriculation au greffe : vous joignez un chèque d’une centaine d’euros au moment d’envoyer votre dossier au CFE.
• Les honoraires du professionnel si vous confiez l’accomplissement des formalités à un tiers.

A noter : si vous apportez un bien immobilier au capital social, le recours à un notaire est obligatoire et des frais s’ajoutent – plus-value immobilière le cas échéant, droits de mutation, frais de publicité foncière, rémunération du notaire…

Le fonctionnement de votre société civile immobilière

Le gérant s’occupe de gérer le patrimoine immobilier, et prend les décisions conformément aux dispositions statutaires. Attention, les statuts peuvent imposer que certaines décisions doivent être prises avec l’accord des associés à des conditions de majorité spécifiques !

Au-delà de la gestion quotidienne, le gérant doit respecter certaines obligations :

• Il doit tenir une comptabilité conforme.
• Le gérant réunit les associés au moins une fois par an à l’occasion d’une AG.
• Il se conforme aux obligations déclaratives en fonction du régime fiscal de la SCI familiale.

Quelle est la fiscalité de votre SCI ?

A priori, vous êtes soumis au régime de l’IR. C’est-à-dire que vous êtes imposé personnellement au titre des revenus que vous tirez de l’activité – à proportion de vos parts sociales – au moment de faire votre déclaration annuelle. La SCI familiale, pour sa part, ne paye pas d’impôt.

Vous pouvez opter pour une imposition à l’IS. Dans ce cas, les bénéfices sont imposés au niveau de la société et vous ne payez de l’impôt que si vous vous distribuez des dividendes.

Pour bien arbitrer entre IS et IR, vous pouvez prendre conseil auprès d’un expert-comptable.

La fin de votre SCI familiale

Vous avez vendu tout votre patrimoine immobilier ? Vous voulez fermer votre SCI familiale et attribuer les biens aux associés de manière individuelle ? Procédez à la dissolution de la SCI familiale :

1. Votez la décision en AG et nommez un liquidateur.
2. Faites paraître un avis de dissolution dans un journal d’annonces légales.
3. Enregistrez la dissolution au greffe.
4. Liquidez la SCI familiale : le liquidateur encaisse les dernières créances et règle les dettes, puis vend ou attribue les biens immobiliers, le cas échéant.
5. Radiez votre SCI familiale du RCS.

Comme pour les formalités de création, vous pouvez avoir recours à un tiers – professionnel du droit ou plateforme en ligne – pour dissoudre votre SCI familiale.